在去年贏商TECH發(fā)布的2021城市商業(yè)力排行榜中，作為廣東省商業(yè)一線城市的廣州，同深圳作為僅有的兩個(gè)可以滿足條件列入一線商業(yè)城市的，這也是符合實(shí)際的，廣州本來(lái)就一直作為傳統(tǒng)商貿(mào)城市存在，雖然新開(kāi)的數(shù)量和產(chǎn)品上還和深圳有一點(diǎn)差距，但是最近幾年和未來(lái)也會(huì)持續(xù)發(fā)力向上。
本期重點(diǎn)來(lái)看下2022年廣州待開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心商場(chǎng)都有哪些，是不是有大家所處地方周邊感興趣的商場(chǎng)呢？
我們會(huì)從三個(gè)維度帶大家看下這些購(gòu)物中心是不是值得期待啊，一是交通可達(dá)便利度，一是品牌業(yè)態(tài)豐富度，一是區(qū)域商圈核心度，交通和商圈是密不可分的，所以我會(huì)結(jié)合以來(lái)一起說(shuō)，這里面的關(guān)鍵因素品牌業(yè)豐富度由于很多商場(chǎng)為對(duì)外公開(kāi)報(bào)道或?qū)嶋H招商進(jìn)度滯后，前期數(shù)據(jù)是很不準(zhǔn)確且很少量的，所以前期我們消費(fèi)者只能在交通可達(dá)和商家品牌，建筑體量幾方面來(lái)看下這些購(gòu)物中心是不是對(duì)于我們普通消費(fèi)者去逛街購(gòu)物上足夠便利便捷。
首先需要說(shuō)明待開(kāi)業(yè)名單不代表今年一定開(kāi)業(yè)，很多是前幾年就計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)可能受到疫情，資金，招商等壓力推后的，那今年疫情依然對(duì)實(shí)體購(gòu)物中心有著較大影響，所以能真正開(kāi)業(yè)的數(shù)量比例可以打個(gè)六折也不為過(guò)。 從今年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的名單來(lái)看，廣州33家商場(chǎng)擬定開(kāi)業(yè)，從區(qū)域上看，基本上涵蓋了白云，越秀，海珠，天河，黃埔，荔灣，番禺這些主城區(qū)，也有從化，增城，南沙次主城區(qū)的新開(kāi)覆蓋。
從體量上看，5萬(wàn)平以下（含）共11家，5－10萬(wàn)平（含）共13家，10萬(wàn)平以上共9家，
體量上分析這也是符合了當(dāng)下和未來(lái)以中小型購(gòu)物中心為主流趨勢(shì)的商業(yè)走勢(shì)。 大體量的購(gòu)物中心雖然在品牌業(yè)態(tài)數(shù)量上可以提供給消費(fèi)者更多的選擇，但是在投資，現(xiàn)金流，建設(shè)周期，招商，運(yùn)營(yíng)及投資匯報(bào)上面臨巨大的壓力和挑戰(zhàn)，特別是在當(dāng)下疫情常態(tài)化，競(jìng)品同質(zhì)化的雙從考驗(yàn)下，這是從開(kāi)發(fā)商的角度考量。那么在我們消費(fèi)者的角度，大多數(shù)都是目的性精準(zhǔn)性的消費(fèi)居多，大體量的購(gòu)物中心對(duì)逛街消費(fèi)購(gòu)物的人來(lái)說(shuō)，尤其在疫情經(jīng)濟(jì)收入吃緊情況下，作為普通消費(fèi)者往往只會(huì)選擇生活必須品消費(fèi)，此外大體量商場(chǎng)也需要考驗(yàn)人的體力，心力，心情，除非你是探店閑逛為主，因此判斷中小體量購(gòu)物中心反而會(huì)更加受到消費(fèi)者的歡迎，這樣可以既逛起來(lái)不累又能精準(zhǔn)消費(fèi)。另外還有一個(gè)非常重要的因素就是交通可達(dá)便利度，基本上今年待開(kāi)業(yè)的10萬(wàn)平以上體量的購(gòu)物中心大多在非主城區(qū)或非主要商圈內(nèi)，這個(gè)屬性必然面對(duì)的客群消費(fèi)者更多的是區(qū)域內(nèi)的客群，外入客流會(huì)受到很大影響。
具體到用交通和商圈兩個(gè)維度分析不同體量范圍商場(chǎng)的話對(duì)消費(fèi)者交通可達(dá)上是否友好，會(huì)更加直觀的看出每個(gè)購(gòu)物中心距離你家或者公司或者經(jīng)常的社交圈子范圍的遠(yuǎn)近：
先看下五萬(wàn)平以下（含）的購(gòu)物中心，有合生新天地（從化），心悅城郵輪廣場(chǎng)（南沙），合匯中央廣場(chǎng)（增城），德睿承創(chuàng)咖谷（增城），喬建御溪谷商業(yè)廣場(chǎng)（增城），南洲匯（海珠），新華文化中心（番禺），橋南名都（番禺），柴寶里廣場(chǎng)（荔灣），珠江實(shí)業(yè)農(nóng)講所商業(yè)項(xiàng)目（越秀），第二鄰里中心（黃埔），我們以廣州塔為參照物作為出發(fā)點(diǎn)，從地圖中可以看出，如果你想去從化，增城，南沙這幾個(gè)購(gòu)物中心話，直線距離都在50公里以上，駕車(chē)往返時(shí)間會(huì)在5小時(shí)以上，加上購(gòu)物時(shí)間基本上需要花費(fèi)一天時(shí)間才能逛完，如果廣州主城區(qū)的商場(chǎng)能滿足消費(fèi)者的品牌業(yè)態(tài)，基本上沒(méi)有人愿意花費(fèi)這么久時(shí)間去購(gòu)物，基于此判斷，這些地方的購(gòu)物中心面臨的客群只能是本地客群，至于未來(lái)有什么品牌可以填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白還需要開(kāi)業(yè)后進(jìn)步觀察，那再來(lái)看看黃埔和番禺的購(gòu)物中心，還是以廣州塔為出發(fā)點(diǎn)，直線距離也到了30公里以上，最近的直線距離也要25公里，那一次購(gòu)物往返需要的駕車(chē)時(shí)間也需要2個(gè)半小時(shí)以上，地鐵呢目前也還沒(méi)有直達(dá)，所以這兩個(gè)區(qū)域的購(gòu)物中心以后面臨的客群必然也是區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者居多，荔灣和越秀這兩個(gè)購(gòu)物中心，算是在主城區(qū)內(nèi)，柴寶里位于荔灣區(qū)和園二街號(hào)，周邊一公里內(nèi)已有商場(chǎng)新都會(huì)購(gòu)物中心，悅匯城，騏利廣場(chǎng)，若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，五公里內(nèi)還有白云區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，競(jìng)品也是豐富的對(duì)于消費(fèi)者，那珠江實(shí)業(yè)農(nóng)講所商業(yè)項(xiàng)目位于中山四路農(nóng)講所地鐵上蓋的項(xiàng)目，雖然有地鐵直達(dá)加持，周邊一公里內(nèi)也有五月花商業(yè)廣場(chǎng)，天河城百貨北京路店，廣百百貨北京路店，地王廣場(chǎng)，北京路步行街，可以說(shuō)商業(yè)生存空間非常狹窄了，消費(fèi)者觸達(dá)的品牌同質(zhì)化非常嚴(yán)重，就看未來(lái)引進(jìn)招商品牌業(yè)態(tài)能否差異化路線，我們也拭目以待，綜上小而精的購(gòu)物中心無(wú)論處于主城區(qū)還是非主城區(qū)，面對(duì)客群只能是周邊的3公里至5公里內(nèi)的消費(fèi)者，但作為顧客，如果不能展示出差異化的商業(yè)品牌業(yè)態(tài)，也不會(huì)吸引穩(wěn)定持續(xù)的客流去購(gòu)物體驗(yàn)。
接下來(lái)看下5－10萬(wàn)平（含）體量的購(gòu)物中心，有遠(yuǎn)達(dá)匯聚（從化），天河高登匯（天河），萊茵喜鄰里（番禺），右巢PARK廣場(chǎng)（番禺），廣晟萬(wàn)博城（番禺） ，天河里福云匯（天河），星海匯（海珠），設(shè)計(jì)之都時(shí)光匯（白云），聯(lián)合廣場(chǎng)（花都），石崗迎賓廣場(chǎng)（花都），佳兆業(yè)大灣區(qū)國(guó)際動(dòng)漫城（黃埔），天石匯（黃埔），魚(yú)珠時(shí)光匯（黃埔），我能看到在次主城區(qū)的花都地塊的新開(kāi)購(gòu)物中心，參照上述的交通可達(dá)便利度的考量方式，直線距離均超過(guò)了35公里，分析結(jié)論同上，即主城區(qū)消費(fèi)者基本不會(huì)去購(gòu)物體驗(yàn)，基本只能滿足本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，那主城區(qū)內(nèi)番禺和黃埔的開(kāi)業(yè)數(shù)量占比最多，也說(shuō)明主城區(qū)內(nèi)可供地塊出貨量一直不多，但由于番禺和黃埔兩個(gè)板塊面積比較大，所以還要細(xì)分購(gòu)物中心所處的地塊，交通可達(dá)便利度方面我們還是以廣州塔為參照物作為出發(fā)點(diǎn)，從地圖中可以看出，兩地最遠(yuǎn)的購(gòu)物中心直線距離超過(guò)20公里，最近的直線距離也要近10公里，往返駕車(chē)一次購(gòu)物的交通時(shí)間成本也要到2小時(shí)以上，也會(huì)降低消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)的快樂(lè)感，同時(shí)增加疲憊感，但此區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展中板塊，未來(lái)區(qū)域內(nèi)人口產(chǎn)業(yè)成熟后，只要購(gòu)物中心引進(jìn)品牌品牌夠全的話還是可以滿足區(qū)域內(nèi)客群也能提供給消費(fèi)者最基本的購(gòu)物需求。
最后再來(lái)看下10萬(wàn)平以上體量購(gòu)物中心，有東進(jìn)廣場(chǎng)（增城），信達(dá)金茂廣場(chǎng)（天河），佳創(chuàng)盛匯（番禺），敏捷廣場(chǎng)(番禺)，萬(wàn)科世博匯(番禺)，太和金鉑天地(白云)，健康港星河COCOPARK(荔灣)，星寰國(guó)際商業(yè)中心（越秀），合景悠方廣州知識(shí)城（黃埔）， 大體量的待開(kāi)購(gòu)物中心在地區(qū)上看是遍地開(kāi)花，但是在具體位置和商圈上看 ，番禺，增城，黃埔商圈還屬成長(zhǎng)期，天河，越秀，屬于成熟期，白云太和荔灣屬于空白期；交通可達(dá)便利度方面我們還是以廣州塔為參照物作為出發(fā)點(diǎn)，從地圖中可以看出，首先黃埔和增城的項(xiàng)目直線距離都超過(guò)了30公里，分析結(jié)論同上，即主城區(qū)消費(fèi)者基本不會(huì)去購(gòu)物體驗(yàn)，基本只能滿足本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，白云太和，番禺的項(xiàng)目直線距離基本超過(guò)15公里，往返駕車(chē)一次購(gòu)物的交通時(shí)間成本也要到2小時(shí)以上，未來(lái)只能滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)，荔灣的項(xiàng)目周邊雖商場(chǎng)少，但是也缺少居住氛圍，需要引進(jìn)強(qiáng)吸引力品牌才能吸引足夠的客流去消費(fèi)體驗(yàn)，天河信達(dá)金茂廣場(chǎng)雖叫天河，但是位于廣州大道北，靠近白云山，距離廣州塔周邊商圈直線距離超過(guò)了7公里，本區(qū)域不屬于商圈，5公里內(nèi)商圈競(jìng)品有太古匯，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白云店，K11,天環(huán)，時(shí)代廣場(chǎng)，凱德廣場(chǎng)云尚等等，可見(jiàn)，消費(fèi)者可以選擇逛的購(gòu)物中心也是足夠多的，但項(xiàng)目自身自帶高端住宅，未來(lái)是否在業(yè)態(tài)品牌上滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者多樣化選擇，我們一起期待。
綜上所述，我們?cè)诮煌蛇_(dá)便利度和區(qū)域商圈核心度兩個(gè)維度做以分析，可以看出消費(fèi)者所處不同區(qū)位與待開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)的天然距離和交通時(shí)間成本，番禺，增城，從化區(qū)域購(gòu)物中心體量多樣化，數(shù)量增速快，同區(qū)域內(nèi)面臨新進(jìn)不同體量競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，主城區(qū)內(nèi)主要是面臨與傳統(tǒng)商圈競(jìng)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但作為消費(fèi)者，我們可以在降低交通可達(dá)成本前提下，可以在身邊就可以觸達(dá)越來(lái)越多的購(gòu)物中心，這點(diǎn)是越來(lái)越便利的，至于品牌業(yè)態(tài)豐富度和建筑空間特色，可逛可玩體驗(yàn)性需要待開(kāi)業(yè)后進(jìn)一步體驗(yàn)和測(cè)評(píng)。
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