每個(gè)行業(yè)都有大神級(jí)的人物存在，投資界首推巴菲特，一頓午餐能拍賣到456萬美元（2019年），按照中國投資大師段永平的原話，拍下午餐權(quán)，是為了向心中的投資偶像表達(dá)敬意，何況同去的天才少年黃崢，一頓飯功夫就學(xué)到了獨(dú)孤九劍，回國創(chuàng)辦了拼多多，高歌猛進(jìn)，2022年以113億美元財(cái)富位列福布斯財(cái)富榜第173位。
在地產(chǎn)界，大神非李嘉誠莫屬，從一個(gè)為避戰(zhàn)亂而寄居香港、輟學(xué)做學(xué)徒的窮小子，艱苦創(chuàng)業(yè)，最終登榜福布斯，以360億美元位列香港首富。李大神最著名的論斷莫過于那一句“決定房地產(chǎn)的三要素：地段、地段和地段”。
從此，房地產(chǎn)從業(yè)者將李大神的地段論奉為圭臬，一切唯地段論，地?zé)o分南北，城無論大小，好地段都能拍出天價(jià)，且逐年攀升，有例為證，2016年，剛剛將總部搬遷至上海的地產(chǎn)黑馬融信在龍湖、世茂、金茂、融創(chuàng)等一眾大牌房企中殺出重圍，以110.1億元的價(jià)格、溢價(jià)139%競(jìng)得靜安區(qū)中興路地塊，樓板價(jià)達(dá)100315元/平米，成為當(dāng)時(shí)全國單價(jià)“地王”，轟動(dòng)一時(shí)。
無獨(dú)有偶，2020年2月20日，上海徐匯黃浦江沿岸黃金地段28個(gè)地塊，經(jīng)過上百輪的激烈競(jìng)逐，最終以310.5億元成交，被香港怡和集團(tuán)收入囊中，創(chuàng)下中國土拍總價(jià)地王，再次印證了寸土寸金的老話說。
讀者不免疑問，什么樣的地段能拍出如此高價(jià)？判斷好地段的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？市場(chǎng)上是否充斥了太多的自賣自夸？如何辨別自賣自夸？
筆者認(rèn)為，判斷好地段，辨別是否自賣自夸，需要裝一個(gè)透視鏡，從以下四個(gè)角度來看，必能去偽存真，去蕪存精。
透視角度一：綠水青山，自然環(huán)境好
仁者樂山，智者樂水，古代賢哲早就發(fā)現(xiàn)了這一規(guī)律，以至于山清水秀處必是繁華所在，南宋詞人柳永《望海潮》中曾這樣形容杭州：東南形勝，三吳都會(huì)，錢塘自古繁華。煙柳畫橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬人家。短短幾句，就描繪了一個(gè)有山有水有橋有樹、遠(yuǎn)景近畫人來人往的繁華都市。
試想，若是沒有西湖、錢塘江和群山環(huán)抱，杭州能繁華依舊否？必不能也！
從秦朝定都長(zhǎng)安，到元明清三朝定都北京，中華民族幾千年發(fā)展史，處處寫滿了依山而居、逐水而居的故事，長(zhǎng)安、洛陽、南京、揚(yáng)州、開封、蘇杭、北京，凡是國都，甚或是繁華都市，必定是山環(huán)水抱，景色宜人。
所以，看一個(gè)地段好不好，先看自然環(huán)境好不好。
透視角度二：符合城市發(fā)展大勢(shì)
1990年，鄧公南下視察上海，浦東新區(qū)開發(fā)正式啟動(dòng)。彼時(shí)的浦東，面朝繁華外灘，背靠浩瀚大海，一年四季海風(fēng)吹，遍地農(nóng)田鹽堿地，以至于當(dāng)?shù)匕傩锗椭员?，寧?span id="llpwhdv" class="candidate-entity-word" data-gid="16950038" qid="6595515692550739203" mention-index="0">浦西一張床，不要浦東一套房。
背離了城市發(fā)展大勢(shì)的人，必定會(huì)因城市的日新月異而錯(cuò)愕不已，2005年，浦東陸家嘴濱江大道的豪宅湯臣一品，以單價(jià)11萬/平米開始發(fā)售，創(chuàng)造了中國豪宅的天價(jià)，而目前最新成交數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目整體成交價(jià)已高達(dá)27萬元/平米，如今浦西一套房，已不抵浦東一張床。
經(jīng)過了二十年的高速發(fā)展，絕大多數(shù)城市都已完成了更新?lián)Q代，城市新區(qū)發(fā)展如火如荼。當(dāng)初遠(yuǎn)離老城區(qū)，諸多不便，如今成了炙手可熱的香餑餑，環(huán)境越來越好，配套越來越多，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、公園、休閑娛樂中心，應(yīng)有盡有，自然地價(jià)、房?jī)r(jià)也屢創(chuàng)新高，甚至高不可攀。
所以，看一個(gè)地段好不好，再看是否符合城市發(fā)展大勢(shì)。
透視角度三：毗鄰主干道，交通便捷。
話說北京有兩個(gè)笑話，一則說請(qǐng)客吃飯，能赴宴就夠朋友，因?yàn)槁飞隙萝噦z小時(shí)還是仨小時(shí)，全靠運(yùn)氣；二則說從北京西三環(huán)開車去東三環(huán)，怎么走最快？網(wǎng)友支招：上高速，繞天津?！笆锥隆敝矗梢娨话?。
然而，堵車絕不是北京獨(dú)有，全國大中城市無一不堵，有的甚至是無時(shí)不堵、無處不堵。當(dāng)然，這跟機(jī)動(dòng)車數(shù)量的快速增長(zhǎng)密切相關(guān)，同時(shí)跟城市規(guī)劃更是脫不了干系。如今，但凡人口過百萬的城市，都在大力興建CBD，CBD是何方神圣？中央商務(wù)區(qū)是也！
作為一個(gè)城市最繁華、最具現(xiàn)代氣息、年輕人扎堆消費(fèi)、車流量最大的商業(yè)中心區(qū)域，交通體系設(shè)計(jì)尤為重要，然而，小街區(qū)、不對(duì)稱雙向三車道、地下環(huán)路等新潮設(shè)計(jì)讓CBD徹底變成ZBD（走不動(dòng)）。那些位于CBD深處、遠(yuǎn)離主干道的地方，往往成為堵車重災(zāi)區(qū)。市政干道設(shè)計(jì)與地下車庫出入口設(shè)計(jì)不配套，或高架快速路匝道設(shè)計(jì)不合理，已經(jīng)成為各大城市的交通頑疾，正所謂開車易，停車難，上高架易，下高架難。
那什么樣的交通才算便捷？需滿足四個(gè)臨近，四個(gè)隨時(shí)---
臨近主干道，隨時(shí)出入車庫；臨近高架快速路，隨時(shí)上下；臨近高速收費(fèi)站，隨時(shí)切入圍高速，機(jī)場(chǎng)、高鐵站，都在半小時(shí)車程；臨近地鐵站，員工隨時(shí)切換工作與生活狀態(tài)。
所以，看一個(gè)地段好不好，第三要看交通是否便捷。
透視角度四：周圍配套完善，工作生活兩不誤。
有個(gè)段子說，現(xiàn)代寫字樓里格子間的青年男女自我感覺良好，喝咖啡，吃洋餐，說話夾帶幾個(gè)英文單詞，認(rèn)為已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了階層躍升，成了都市白領(lǐng)甚或金領(lǐng)，其實(shí)不然，格子間的白領(lǐng)跟父母在紡織廠踩縫紉機(jī)區(qū)別不大，甚至還不如父母這一輩，畢竟父母下了班，路過農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)順手就把菜買了，又新鮮又便宜，還不耽誤到學(xué)校把孩子接上。小白領(lǐng)們下了班，除了冰箱里上周末集中采購的凍肉凍魚和沙拉醬，餐桌上著實(shí)乏善可陳，至于接送孩子上學(xué)，要不是父母來幫忙，恐怕就得靠全職媽媽了，可巨額房貸在身，又怎么敢輕易做全職媽媽？
但是，如果地段夠好，生鮮超市就在樓下，學(xué)校就在家門口，附近一兩公里便是三甲醫(yī)院，方圓百畝的公園如果一顆綠珍珠般鋪陳在社區(qū)不遠(yuǎn)處，年輕人下了班一樣可以逛逛超市，買到當(dāng)天的新鮮瓜果蔬菜；或者去四點(diǎn)半學(xué)校把孩子接回家，晚飯后全家人一起去公園散步，如此這般，豈不美好？
更有甚者，這是一個(gè)超級(jí)大的城市綜合體，或者一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，里面有鱗次櫛比的辦公樓，有大型社區(qū)，有K12一站式學(xué)校，還有購物中心和三甲醫(yī)院。在這里，無論生活還是工作，是不是可以很好兼顧？
所以說，看一個(gè)地段好不好，第四是要看配套是否齊全。
那么，問題來了，在濟(jì)南，哪里能同時(shí)滿足這四個(gè)條件呢？
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