在說(shuō)這個(gè)話題時(shí)，首先要搞清楚廣州哪些區(qū)屬于外圍區(qū)。
傳統(tǒng)意義上講，廣州的中心城區(qū)通常指越秀、荔灣、海珠和天河四區(qū)，隨著城市的發(fā)展，目前黃埔和白云區(qū)也已經(jīng)部分列入市中心，所以應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)在的廣州中心城區(qū)應(yīng)該是越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)，那么剩下的五區(qū)便是我們口中常說(shuō)的廣州外圍區(qū)，它們分別是：番禺區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)。
廣州十一區(qū)位置圖
外圍五區(qū)從歷史上追溯，曾經(jīng)都是縣級(jí)市，屬于廣州市代管，其中番禺市和花都市于2000年撤市設(shè)區(qū)，設(shè)區(qū)后不久的2005年，南沙正式從番禺區(qū)分離出來(lái)設(shè)立南沙區(qū)，而增城市和從化市則設(shè)區(qū)較晚，2014年才正式撤市設(shè)區(qū)，此后，廣州全市共設(shè)十一區(qū)，再無(wú)代管縣級(jí)市。
隨著各區(qū)的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)上有了很多關(guān)于廣州外圍區(qū)的對(duì)比討論，其中討論最多的是花都、增城、從化三區(qū)，因?yàn)?span id="r4r5gut" class="candidate-entity-word" data-gid="2313508" qid="6542017788821689613" mention-index="3">番禺和南沙的發(fā)展明顯是強(qiáng)于這三區(qū)的，番禺曾經(jīng)和南海順德并稱(chēng)“南番順”，可見(jiàn)其實(shí)力和底蘊(yùn)，南沙則是廣州的城市副中心，集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，未來(lái)前景可想而知。
如果論GDP數(shù)據(jù)，從化區(qū)全廣州墊底，離倒數(shù)第二的增城差距明顯，但增城離倒數(shù)第四的花都同樣也是差距明顯，以2020年為例，花都區(qū)的GDP比增城區(qū)高出600億之多。說(shuō)到花都區(qū)，這個(gè)曾經(jīng)被廣州“遺棄”的地方，因?yàn)楸眱?yōu)政策的影響，一直不被廣州所重視?；ǘ荚诤芏嗬先擞∠罄镞€停留在舊稱(chēng)：花縣，曾經(jīng)也是一個(gè)很有名的地方，后來(lái)花縣更名花都市，直至2000年設(shè)區(qū)更名花都區(qū)，那時(shí)的花都在廣州北部自成一派，城市建成區(qū)面積也不小，撤市設(shè)區(qū)時(shí)跟番禺其實(shí)也差不了多少，可見(jiàn)其當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)越的地理位置。
相比之下，從化和增城在廣州的存在感相對(duì)就低很多了。
但隨著廣州房地產(chǎn)各區(qū)的限購(gòu)政策發(fā)布和從化增城撤市設(shè)區(qū)后的不限購(gòu)，使得這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，特別是增城區(qū)，短短幾年，房?jī)r(jià)從幾千爆漲到了兩萬(wàn)以上，很多沒(méi)有房票的新廣州人紛紛跑到增城各板塊購(gòu)置房產(chǎn)，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不斷炒作，使得增城在廣州的存在感越來(lái)越強(qiáng)，增城的快速發(fā)展除了得益于不限購(gòu)，更重要的是得益于廣州向東發(fā)展的政策。
增城朱村鳳崗版塊
然而，2021年廣州對(duì)二手房提出政府指導(dǎo)價(jià)后的幾個(gè)月，廣州各區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，其中增城區(qū)多個(gè)板塊出現(xiàn)大幅下跌，這樣的現(xiàn)象，其實(shí)更像是擠水份，很多區(qū)因?yàn)楠?dú)一無(wú)二的地理位置和市中心的優(yōu)質(zhì)地段，房?jī)r(jià)其實(shí)還是很堅(jiān)挺，但對(duì)于遠(yuǎn)離廣州市區(qū)的增城，當(dāng)市場(chǎng)回歸理智后，它的真正價(jià)值被慢慢擺在了臺(tái)面上，房?jī)r(jià)從兩三萬(wàn)直接跌到了一萬(wàn)多，即便這樣，二手房市場(chǎng)也反應(yīng)平淡。
說(shuō)到這里，不得不提廣州的向東發(fā)展政策，這個(gè)政策被房地產(chǎn)和中介炒過(guò)了頭，事實(shí)上，廣州向東發(fā)展到了增城區(qū)的新塘，基本就不會(huì)再往東了，而新塘鎮(zhèn)，它就是增城區(qū)的門(mén)面擔(dān)當(dāng)，整個(gè)增城區(qū)，也就只有新塘拿得出手，所以到目前為止，也只有新塘的房?jī)r(jià)還算堅(jiān)挺，至于被房產(chǎn)中介們熱炒的其它版塊，等土地和房子賣(mài)的差不多時(shí)，當(dāng)各路媒體里不再出現(xiàn)那些版塊名字時(shí)，還會(huì)有多少人記得那些偏遠(yuǎn)的地方？
如果從數(shù)據(jù)上全面分析一個(gè)區(qū)域，不看短期增長(zhǎng)，那么實(shí)話實(shí)說(shuō)，廣州外圍五區(qū)中，花都、增城、從化，我更看好花都區(qū)，原因如下：
花都區(qū)正在開(kāi)發(fā)中的融創(chuàng)版塊
一、花都擁有得天獨(dú)厚的地理位置，如果說(shuō)增城向東，花都則面向的是北面廣闊的整個(gè)華南大地，京廣鐵路、武廣高鐵、京港澳高速、許廣高速、大廣高速、樂(lè)廣高速、廣連高速等等，這些都是廣州連接全國(guó)的重要交通線路。
二、花都擁有白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)和廣州北站兩大重要交通樞紐，如果說(shuō)北站曾經(jīng)不受重視，那么現(xiàn)在正在擴(kuò)建中的北站，定位則已經(jīng)完全不可同日而語(yǔ)，機(jī)場(chǎng)+北站的空鐵聯(lián)運(yùn)已經(jīng)上升到了廣東省重點(diǎn)規(guī)劃當(dāng)中正在實(shí)施。
三、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)在廣州市和廣東省的“十四五”規(guī)劃中被提及的次數(shù)非常多，在管理權(quán)限上也已經(jīng)上升到了可以和廣州各區(qū)平起平坐的層面，如果做一個(gè)橫向直觀對(duì)比的話，廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)比中新知識(shí)城級(jí)別還要高，知識(shí)城還屬于區(qū)管，而空港經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)屬于市管。
除了上述幾條，花都的產(chǎn)業(yè)也非常強(qiáng)勁，比如花都西部的汽車(chē)城產(chǎn)業(yè)和軌道裝備產(chǎn)業(yè)，在廣州所有汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中，花都東風(fēng)日產(chǎn)早已實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)汽車(chē)百萬(wàn)輛，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈非常成熟，在最新的廣州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)圖表中，花都的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)占到整個(gè)廣州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的三分之一有多。除了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，花都還有北部的“中國(guó)皮具之都”獅嶺，以一己之力帶動(dòng)廣州三元里皮具批發(fā)市場(chǎng)。有東部的花東，白云機(jī)場(chǎng)的北大門(mén)，高速發(fā)展的臨空高新科技產(chǎn)業(yè)，飛機(jī)維修、現(xiàn)代物流等等。有南部的人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家級(jí)綠色金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等。
花都區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖
可以說(shuō)，廣州近年來(lái)及時(shí)調(diào)整了北優(yōu)政策，讓"低調(diào)"多年的花都徹底釋放。一個(gè)區(qū)域的發(fā)展當(dāng)然不能簡(jiǎn)單地只依靠房地產(chǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)和地理位置，增城的地理位置當(dāng)然不差，但相比起來(lái)，花都則更勝一籌，當(dāng)然，一個(gè)區(qū)域的實(shí)力也并不是靠誰(shuí)說(shuō)了算，還是要以數(shù)據(jù)說(shuō)話。
根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)得出：廣州常住人口居前五位的白云區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、花都區(qū)人口合計(jì)占全市人口比重為64.81%，人口集聚效應(yīng)明顯。花都區(qū)現(xiàn)有常住人口為164.24萬(wàn)人，花都在曝光度、存在感并不強(qiáng)的情況下，10年共增加69.73萬(wàn)人，增長(zhǎng)73.78%，年平均增長(zhǎng)率為5.68%。
圖源：廣州統(tǒng)計(jì)局
而增城區(qū)現(xiàn)有常住人口有146.63萬(wàn)人，10年共增加42.96萬(wàn)人，增長(zhǎng)41.44%，年平均增長(zhǎng)率為3.53%。在2014年設(shè)區(qū)后房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，吸引眾多人口加入后的增城，這樣的數(shù)據(jù)確實(shí)不太亮眼，相比之下，更多新廣州人用腳投票，選擇了花都。
而產(chǎn)業(yè)更加成熟和花都，在GDP數(shù)據(jù)上也領(lǐng)先增城達(dá)到600億之多，所以目前看來(lái)，增城區(qū)雖然趕上了發(fā)展“東風(fēng)”，但跟花都區(qū)的差距還是存在。從增城區(qū)的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，人口也主要集中在新塘鎮(zhèn)和區(qū)府荔城街道，未來(lái)增城的發(fā)展仍然還得依靠新塘，畢竟增城除了新塘，其它區(qū)域基本都被大山包圍，發(fā)展土地受限是硬傷，同時(shí)也遠(yuǎn)離廣州市中心，廣州向東向南發(fā)展，到了新塘也就向南邊的東莞發(fā)展了，即便是新塘，很多人也覺(jué)得它離市中心太遠(yuǎn)了，距離珠江新城已經(jīng)達(dá)到了直線30公里。
增城區(qū)區(qū)中心
至于花都，如果現(xiàn)在這一股“北風(fēng)”花都沒(méi)有把握好，錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇，那么未來(lái)被增城甚至從化超越也是遲早的事。好在廣州及時(shí)糾錯(cuò)，正在修建的地鐵18號(hào)線和22號(hào)線兩條廣州南北大動(dòng)脈，正式將花都拉到了廣州的懷抱當(dāng)中，24號(hào)線、29號(hào)線、35號(hào)線等等，五年以后的花都，因?yàn)榻煌ǖ耐晟?，與廣州融合的腳步越來(lái)越快。事實(shí)上，跟南沙、增城、從化這幾個(gè)真正的遠(yuǎn)郊相比，花都離廣州市中心的距離真的不遠(yuǎn)，以各區(qū)區(qū)府到廣州市政府和珠江新城的直線距離為例，花都是最近的，一直以為大家覺(jué)得花都遠(yuǎn)，正是因?yàn)閺V州市區(qū)直接連接花都的公共交通基本為0，而這一切即將改變。
廣州外圍五區(qū)，最強(qiáng)的當(dāng)然是番禺區(qū)，2020年GDP2278億元，五區(qū)第一。
最有發(fā)展?jié)摿Φ囊埠翢o(wú)疑問(wèn)是南沙區(qū)，畢竟舉全市之力重點(diǎn)布局的城市副中心，僅南沙一區(qū)。
同比例下的花都區(qū)衛(wèi)星地圖
同比例下的增城區(qū)衛(wèi)星地圖
至于網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)始出現(xiàn)增城和花都的對(duì)比，實(shí)際上就是增城的進(jìn)步和花都的發(fā)展停滯，撇開(kāi)數(shù)據(jù)不講，光看廣州的人口熱力圖和衛(wèi)星地圖，講真，增城跟花都確實(shí)還不在一個(gè)維度，所以，真的沒(méi)有什么可比性。隨著廣州開(kāi)始重視北部，將來(lái)和未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間，我更看好廣州北部的白云和花都，你覺(jué)得呢？
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