中國什么東西最貴？我想絕大部分民眾給出的答案均指向住房，一線城市像樣點的房子動輒上千萬元，二、三線城市4、5百萬元的房子不少，普通家庭集三代人之力才能買下一套，網(wǎng)上到處是關(guān)于房價的吐槽話題，由此可見中國老百姓被高房價壓得有多難受。
更重要的是高房價早已不只是經(jīng)濟問題而是社會問題了，年輕人因為房子太貴結(jié)不起婚，好不容易貸款買了房，月供消耗了大部分工資，剩下的錢養(yǎng)活自己就不錯了，根本不敢生育、也不愿意生育。
低生育意愿導(dǎo)致中國的生育率逐年下降，2020年我國的總和生育率為1.3，在國際上屬于較低水平，隨之而來的是越來越突出的老齡化問題，這些最終都會反映的經(jīng)濟上去，沒有足夠的年輕人創(chuàng)造財富還怎么發(fā)展經(jīng)濟呢？
為了提高年輕人的生育意愿，減輕與住房有關(guān)的經(jīng)濟負擔(dān)成為了重中之重，而控制房價過快上漲、解決城市人口居住問題是關(guān)鍵。
這幾年國家提出了“房住不炒”、“租購并舉”等大原則并通過具體措施落實到了執(zhí)行層面，尤其從去年開始我們的樓市調(diào)控重點由限購、限售等市場政策變成了去杠桿、減負債等信貸政策。
國家統(tǒng)計局公布的2022年8月全國70大城市新建商品房住宅情況變化表顯示70個公布城市中的49個8月均價同比去年下降，二手住宅銷售價格同比下降的城市多達61個。
以信貸政策為主的樓市調(diào)控取得階段性成果，事實上市場對房價進入下降通道已經(jīng)有了預(yù)期，今年以來的樓市量價齊跌。
不過，樓市去杠桿也引發(fā)了其它問題，最典型的是房企現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致出現(xiàn)了越來越多的爛尾樓，買了期房的購房者付出了慘痛的代價，更有甚者，首付付了、貸款開始還了，可房子卻不知何時才能拿到。
此外，房企們的供應(yīng)商日子也很難過，開發(fā)商沒錢支付貨款傳導(dǎo)至供應(yīng)商，規(guī)模較小的供應(yīng)商甚至因現(xiàn)金流短缺已經(jīng)到了瀕臨破產(chǎn)的地步。
長此以往樓市可能會硬著陸，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)很多，金融系統(tǒng)會因為硬著陸遭受沖擊、失業(yè)率提高、地方政府因土地賣不出去導(dǎo)致財政資金不足，潛在風(fēng)險較大。
當(dāng)然，樓市調(diào)控不能半途而廢，絕不能走“漲價去庫存”的老路。
不調(diào)控不行，調(diào)控有硬著陸風(fēng)險，如何實現(xiàn)樓市軟著陸成為各地政府面臨的最大問題，但說實話辦法不多。
常規(guī)做法是城投買地托舉土地市場，維持虛假繁榮，但這么做無疑是飲鴆止渴，將問題強行往后拖，風(fēng)險積累到一定程度后一旦爆發(fā)殺傷力更大。
為了避免風(fēng)險積累，財政部于近期發(fā)布了《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理 嚴(yán)控一般性支出的通知》，通知的第八點提到“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。”
矛頭直指城投公司，“嚴(yán)禁”二字意味著城投拿地托底土地市場的招數(shù)怕是無法繼續(xù)用下去了。
樓市調(diào)控仿佛進入了死胡同，難道沒有兩全之策？并非如此。
近期，蘇州政府?dāng)M回購1萬套住房的消息震動了房地產(chǎn)市場，除蘇州外西安、鄭州、湖州、濟南、武漢等地方政府已公開發(fā)文將回購市場存量商品房，上層并沒有禁止地方政府回購住房，因此可以基本判斷未來將會有更多地方加入到回購的行列中去。
政府接盤新建商品房對于地產(chǎn)軟著陸有用嗎？在我看來這種方式既解決了房子賣不出去的問題，又符合“租購并舉”的大原則，是樓市軟著陸的重要措施，原因如下。
第一，政府回購新房后是當(dāng)作保障性住房或者青年人才公寓使用的。解決年輕人“住不起”的問題除了抑制房價過快上漲外還要發(fā)揮租房市場的作用。
租房分成兩種，一是按照市場價支付租金后取得房屋使用權(quán)；二是由政府主導(dǎo)，通過補貼或者提供其它服務(wù)為經(jīng)濟收入較低者提供性價比更高的住房租賃服務(wù)。
前者已經(jīng)形成了較為成熟的租房市場，后者需要大力開拓，也是“租購并舉”原則的落地。
建新房子費時、費力，浪費資源，不如用好現(xiàn)有資源，將市場上賣不動的新房買進來后作為保障性租房出租給需要的人。
第二，開發(fā)商資金緊張的原因之一是樓市蕭條，沒人買房子導(dǎo)致回款困難，爛尾樓、銀行壞賬等硬著陸風(fēng)險由此產(chǎn)生。
政府出手回購新房解決了開發(fā)商的現(xiàn)金流問題，開發(fā)商拿到房款后有錢支付給建筑商，爛尾樓得以復(fù)工，保交樓任務(wù)也就能順利完成了。
地方政府回購住房同時解決了買了房拿不到房和沒錢買兩種不同類型的居住困難問題，既能防止樓市硬著陸又能降低居住成本。
當(dāng)然，回購住房也存在一些障礙，最大的問題莫過于回購新房的錢從哪里來了。
蘇州的財政收入高，政府有錢，負擔(dān)得起1萬套住房的價款，可其它地區(qū)就不一定了，沒有多余資金如何回購新房呢？
原本可以通過借款解決，但目前調(diào)控的重點是降負債、去杠桿，不太可能增加負債，錢從哪里來呢？
保障房REITS基金可能是一個不錯的選擇。
很多人覺得現(xiàn)在沒有什么好的投資渠道，銀行存款利率越來越低，理財產(chǎn)品收益率沒有以前那么穩(wěn)定了、說不定還會虧損，股市、基金等高風(fēng)險投資渠道更是不敢隨便參與，REITS基金是穩(wěn)健性理財者的備選方案。
REITS基金向公眾融資，籌資完成后買下新房外租，投資者每年獲得的收益是租房者支付的租金，購買REITS基金相當(dāng)于投資房地產(chǎn)做房東，目前市場上已經(jīng)有一只保障性住房的REITS基金，今后這種類型的品種必然會越來越多。
REITS基金將回購住房所需要的錢與投資者對理財?shù)男枨笃ヅ淞似饋?，可以為地方政府回購新房解決資金來源問題。
方法都有了，就看各地如何實施了。
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