樓市走到今天，讓很多部門和人士深感意外，怎么過去屢試不爽的救市措施突然不靈了？過去用過的措施都用了，過去沒用過的措施也拿了出來，可是樓市庫存一天比一天多，庫存已創(chuàng)下歷史新高，買房的人一天比一天少。
最讓人震驚的是，少數(shù)城市的購房人已經(jīng)公開告知，爛尾樓一日不復(fù)工，房貸就斷供一天，僅僅幾天的時(shí)間，這種不得已的公開維權(quán)行為，已經(jīng)蔓延到數(shù)省市100多個(gè)樓盤，是時(shí)候思考救市措施的可操作性和可能性了，也是時(shí)候采取更加務(wù)實(shí)的措施了。
01 對(duì)目前各地措施的總體評(píng)價(jià)
銀行對(duì)樓市棄供斷供的應(yīng)對(duì)辦法是記入征信，
再就是對(duì)斷供房進(jìn)行拍賣收回發(fā)放的貸款。
如果是現(xiàn)房拍賣也不會(huì)都是虧本的買賣，但爛尾樓拍賣收回貸款再賺錢就很難，尤其是爛尾樓遍地開花的情況下，明知是個(gè)坑再去跳的人確實(shí)不多。
所以銀行通常采取將斷供的用戶納入征信，一旦納入了征信一個(gè)人的出行，貸款，就業(yè)都會(huì)不同程度地受到影響，要說這一招作為救市措施的一部分，管用也管用，對(duì)無所謂的人來說，也可能根本沒有用，尤其是爛尾樓遍地都是的情況下，作用更是有限。
記入征信只是一個(gè)手段，與銀行將斷供記入征信的措施相呼應(yīng)，各地為挽救樓市也絞盡腦汁，只是各地的一些措施效果不敢恭維。
專家委婉地解讀：樓市已觸底，樓市拐點(diǎn)來臨，這些勸人購房上車的用意，有眼睛的人都會(huì)看得出用意，也明白是啥意思，不要低估剛需的判斷力。不少網(wǎng)友回復(fù)說“既然專家認(rèn)為已觸底，拐點(diǎn)又到了，專家收入也高，現(xiàn)在還不限購，就想幾套去買幾套了。
只是前幾年“漲價(jià)去庫存”的宏論后，剛需看清了，原來所謂的漲價(jià)去庫存，不過是在為自己脫手造與論，無非是讓一些信息不對(duì)稱的購房者去高位拼盤，自己脫手一邊數(shù)錢，一邊還笑著拼盤者的錢好賺。
這個(gè)日子已經(jīng)過去了。
降首付、降利率。如果放在前幾年，效果可能會(huì)立竿見影，沒有效果后，自我解嘲的解釋是，措施從出臺(tái)到見效有個(gè)傳導(dǎo)過程，只可惜傳導(dǎo)了幾個(gè)月，市場(chǎng)仍然不買帳，消息面很熱，市場(chǎng)仍然很冷。
各種直接或間接的救市措施，給人的總體感覺是： 只是從各個(gè)角度勸剛需購房，勸改善性需求盡快上車買房。至于下單（簽訂購房合同）后能不能交房沒有措施跟進(jìn)，目前高位房?jī)r(jià)剛需能否承受也在所不問。有的地方甚至鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位團(tuán)購，還出現(xiàn)了“惡意不買房”的傳聞。
措施力度不小，作用不大，只能說明一個(gè)問題，措施沒有擊中要害，換句話說，根本沒有救在點(diǎn)子上。
所有這些力度很大，但沒觸摸剛需改需的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)措施，更沒有關(guān)注煩心事、煩心事、揪心事。而目的卻只有一個(gè)，搞錢，拼命從購房者手中搞錢。
02 樓市當(dāng)下存在的主要問題
爛尾樓遍地是
有人將爛尾樓的原因歸結(jié)為“三道紅線”新政的實(shí)施，負(fù)債過高的房企貸不到款，資金鏈斷裂無錢進(jìn)行后續(xù)投資，才導(dǎo)致爛尾樓的出現(xiàn)，這種觀點(diǎn)過于片面。
在沒有推出“三道紅線”前，爛尾樓早已存在了，有的房子爛尾一二十年了，所以”三道紅線“不是爛尾樓產(chǎn)生的原因，只是“三道紅線”出臺(tái)之后，爛尾樓更多了，同樣在三道紅紅線的管理下，為什么很多房地產(chǎn)公司沒有爛尾樓？
從全國(guó)一百多個(gè)樓盤的爛尾的情況分布來看，河南鄭州最多，既有發(fā)達(dá)的標(biāo)桿城市，也有其它省會(huì)和二三線城市。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)]有明顯的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
買不起賣不掉
原以為漲價(jià)去庫存的別出心裁，能有效地降低樓市庫存，事實(shí)證明房子的價(jià)格是漲上去了，但庫存并沒有降下來，只是棚改造貨幣化安置，集中釋放了一些需求，給了市場(chǎng)一個(gè)去庫存的假象，短暫地降了一些庫存后，此后庫存一直在上漲，目前樓市的庫存由2015年左右?guī)齑娓叻鍟r(shí)期的幾個(gè)月變成幾年。
庫存的持續(xù)上升的直接后果，房子賣不掉，開發(fā)商為了保價(jià)，采取了炸樓保價(jià)的怪招，讓無數(shù)觀眾讀者大跌眼鏡，炸樓可以減少供給，減少供給就能保價(jià)嗎，太自以為是了，不炸便宜賣一點(diǎn)不是錢嗎，蚊子再小也是肉呢，炸掉的是樓房，傷的是無房族和剛需的心。
炸樓，大大地傷害了公眾的認(rèn)知和情感。
炸樓，人為拉開了開發(fā)商與剛需的距離。
炸樓，暴露出資本唯利是圖的貪婪本性。
與之相反的是，還有一部分想買房卻又買不起房的人，這些人就是城市里年輕人，新市民，或者可以概括為“夾心階層“，買不起商品房，有工資收入，又不是最低收入人群，不符合住房保障都底的范圍。
當(dāng)下的樓市就是在這樣買不起，賣不掉的死環(huán)中反復(fù)糾纏。
預(yù)期收入降低
敢于供房是建立在對(duì)未來穩(wěn)定的收入預(yù)期上，過去的兩年，疫情持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)，在斷斷續(xù)續(xù)的影響中，不少人失去了工作，創(chuàng)業(yè)也受到前所未有的影響。有數(shù)據(jù)表明，在外賣的隊(duì)伍當(dāng)中，有10萬本科生，6萬研究生，可見找一份工作多難。不少博士、碩士擠身在街道辦事處，城管隊(duì)伍中，只能說明對(duì)未來的收入前景極不看好。
失去工作不僅無錢還房貸，日常生活都受到影響。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，居民人均可支配收入18463元，全年大概也就是37000元，按全國(guó)平均房?jī)r(jià)9000多元的計(jì)算，也要二三十年的收入才能買一套90來平米的房子。
恐懼心理蔓延
只要有一點(diǎn)負(fù)面消息，恐懼心理便油然而生，怕失去工作，怕樓房爛尾，正常用的買賣也摻雜了恐慌情緒，現(xiàn)在看房時(shí)考慮最多的房?jī)r(jià)沒有排在第一位，而是看的房子會(huì)不會(huì)爛尾，能不能按期交房。
有這種情緒現(xiàn)在不是個(gè)別人了，已經(jīng)從一個(gè)購房者發(fā)展到多個(gè)購房者，從一個(gè)地區(qū)蔓延到多個(gè)地區(qū)。
信心受到影響
對(duì)未來收入的降低和恐慌心理，實(shí)際上暴露出普遍信心不足，特別是過去對(duì)樓市那種只漲不跌的預(yù)期被徹底擊穿，一些預(yù)測(cè)也被狠狠打臉，特別是法拍房的數(shù)量竟高達(dá)近二百萬套，樓市退潮了，原來有那么多人在裸泳。
人們不再相信房?jī)r(jià)只漲不跌，事實(shí)上世界上也沒有一種商品的價(jià)格只漲不跌，除了時(shí)間一天比一天多外，再也找不到只漲不跌的東西。
黃金也有大幅波動(dòng)的時(shí)候，連黃金都不敢說絕對(duì)保值，世上還有什么可以是保值的，房子更不用說，用沙子、石塊、水泥和稍值錢一點(diǎn)東西鋼筋組成的混合物，價(jià)值與價(jià)格早已嚴(yán)重背離，還談什么保值增值。
總之，信心已回不到從前，信心樹立起來不容易，受到打擊之后，再樹立起信心來更不容易。
03 走出解決樓市困局的對(duì)策建議
金融機(jī)構(gòu)要參與爛尾樓的治理：
樓市最大的受益者是金融機(jī)構(gòu)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商欠幾十萬億，地主政府投融資平臺(tái)欠了幾十萬億，居民貸款更不用說，只有銀行是贏利的。
銀行不能只享受權(quán)利，而減少自己的義務(wù)。如果嚴(yán)格履行放款職責(zé)，開發(fā)商挪用資金也很難，現(xiàn)在到處樓房爛尾，銀行想抽身也不現(xiàn)實(shí)，就算想置身事外，按合同約定按揭條款摳，都強(qiáng)制斷供了，銀行到頭來也只能收一堆爛尾房，與其到頭來處置不良資產(chǎn)，不如現(xiàn)在主動(dòng)切入，追回挪用的資金，拿出部分贏利用主體工程的收尾利于交房。
銀行拿出點(diǎn)資金專款專用，購房者收樓后就不會(huì)斷供，同靜看斷供蔓延相比起來利大于弊，比斷供的損失小得多。
嚴(yán)查挪用的資金失職失責(zé)問題，將利益輸送的資金收回投入到爛尾樓治理。凡事違背常理定有蹊蹺，為何資金被挪用？相關(guān)銀行工作人員同開發(fā)商之間是否存在利益勾連，徹底梳理爛尾樓項(xiàng)目的資金運(yùn)用情況，將輸送利益的資金用于爛尾樓收尾。
開發(fā)商不再銷售抬高房?jī)r(jià)的精裝修房
精裝修房除了防止分散裝修有損房屋結(jié)構(gòu)外，弊大于利，層層轉(zhuǎn)包，層層沒有賺到多少錢，但是負(fù)擔(dān)最后全部轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，精裝修房的價(jià)格占到房屋銷售價(jià)格的30%，同毛坯房相比，房?jī)r(jià)高出近三分之一，如果銷售毛坯房，房?jī)r(jià)立馬降了下來，并且這種降價(jià)對(duì)開發(fā)商沒有損失，倒是有利于購房者，有利于增加購買力。
精裝修房剝奪了購房者個(gè)性裝修的選擇，給購房者無形中增加負(fù)擔(dān)，許多購房者后來又打掉精裝修，重新裝修，付出的時(shí)間和金錢成本更多。
消費(fèi)者面對(duì)現(xiàn)實(shí)降低預(yù)期減配收房
合同是精裝修房，按合同履行天經(jīng)地義，無可厚非，但是現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)無力履行合同，整個(gè)工程精裝修無疑是一筆巨大的費(fèi)用，如果開發(fā)商能將樓房的水電等基礎(chǔ)設(shè)施完成，樓房達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，只是存在精裝修一項(xiàng)的區(qū)別，建議消費(fèi)者先收房，與其遙遙無期等待，不如先收房，然后再維權(quán)。
一些地方開發(fā)商開始嘗試用毛坯房交房，購房者堅(jiān)持履行合同，要求按合同條款履行，這沒有錯(cuò)，問題是現(xiàn)在遇上了開發(fā)商資金鏈斷裂，長(zhǎng)時(shí)間維權(quán)會(huì)消耗你的精力和意志，房子長(zhǎng)時(shí)間空著也存在折舊和風(fēng)險(xiǎn)。
消費(fèi)者如果能達(dá)成共識(shí)，房子具備毛坯房交樓的標(biāo)準(zhǔn)，不妨作為一種方案考慮。當(dāng)然如果水電不通，電梯不能運(yùn)行，這樣的樓房不建議收樓，收了自己也裝修不成，住不了。提出這種解決問題的思路是建立在水電施工已經(jīng)完成，只存在精裝修與毛坯的區(qū)別。
政府組織臨時(shí)性協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)處理爛尾樓
爛尾樓的治理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，需要有強(qiáng)大的公信力推動(dòng)才能實(shí)施完成。
政府具備這種公信力的優(yōu)勢(shì)，可從紀(jì)檢監(jiān)察、規(guī)劃土地、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、銀行、公安等部分抽調(diào)業(yè)務(wù)工作能力強(qiáng)的干部組成工作專班，各司其職，相互配合共同拿出處理爛尾樓的處理方案。
按照“因城施策”，“一樓一策”，籌集的資金閉環(huán)運(yùn)行，專款專用于爛尾樓的治理。
爛尾樓現(xiàn)象已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的樓房爛尾，而是觸及“急、難、愁、盼”的重大民生問題。如果仍然簡(jiǎn)單地降息、降首付，或花樣百出地出些新招，不僅不能解決任何問題，更不能救市，畢竟現(xiàn)在的購房者已經(jīng)不是漲價(jià)去庫存前的購房者了。
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