頂著老韭菜的一片罵聲，央媽終于對LPR動手了。
早上9：15，意外驚喜，央行宣布5年期LPR，從4.6%降至4.45%，降息15個基點。
算上周末的“首套房貸利率下限減20個基點”，目前房貸利率最低可做到4.25%了。
4.25%，這幾乎是歷史最低的房貸利率了，比：
1997年亞洲金融危機；
2000年互聯(lián)網泡沫危機；
2008年次貸危機；
2020年疫情全球爆發(fā)；
都要低。
媽媽突然對你很好，幸福真的來敲門？不知道發(fā)生了什么大事。
但，總感覺有不好的事情發(fā)生，今天地產股的表現(xiàn)足以說明了市場這個強烈的情緒。
資本總是敏感而多疑。 最擔心的事情發(fā)生了！房貸史詩級降息，地產股卻暴跌
事實上，近期國家公布的4月經濟數(shù)據(jù)，形勢并不樂觀。
- 4月消費同比-11.1%，前值-3.5%，社會消費欲望進一步降低；
- 4月投資同比-10.07%，前值-2.39%，市場投資預期持續(xù)衰弱；
- 4月失業(yè)率6.1%，前值5.8%，就業(yè)問題進一步嚴峻；
- 4月社融同比增速10.2%，已經跌破近3年平均線，社融躺平，經濟面臨持續(xù)下行壓力。
當我們將這些數(shù)據(jù)再拆分來看時，竟發(fā)現(xiàn)一個驚人的秘密：
救地產，才能救經濟，房地產已經成為拖累影響經濟回暖的主要因素。
|數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2021年上半年，靠著出口和地產投資為經濟造血；下半年地產趴下，只剩出口在苦苦支撐。
2022年上半年，國際局勢日益緊張、地緣沖突加劇、疫情反復，消費和出口也撐不下去了，而經濟增長的引擎——地產更是崩潰式下滑。
對癥下藥的邏輯下，為了穩(wěn)住經濟，也只能從最糟糕的樓市開始救贖。
不過，現(xiàn)在我們面臨著另外更重要的問題：
樓市好轉的核心，在于購買力，在于對未來經濟和收入有良好的預期。
沒有足夠購買力的市場，是無根之萍。
|圖源：視覺中國（已獲得授權）
但是，只要調控＋降息就能夠催生購買力嗎？
這兩天，阿里傳出裁員，騰訊傳出幾乎裁撤整個體育部門...
放水是當下的趨勢，但還需要有人接得住才行。
之前我們說過，市面上的錢其實已經足有充裕，只不過裁員大潮下剛需是真沒錢，改善客不敢貸款，投資客預期看衰，導致這些錢一直躺在銀行里，花不出去...
當務之急，修復信心才是重中之重。
救市已經刻不容緩的時刻。
所以，在本周國常會上，總理提出“新舉措能用盡用，5月能出盡出”。
不過，怎么救？成了一塊心病。
樓市缺乏購買力，會不會重啟新一輪棚改舊改？
2015年那一波救市，除了降準降息，還有一個特征，那就是漲價去庫存。
市場沒有購買力，那就制造購買力。
也就是在這一年，全國實施棚改三年計劃，即從2015年到2017年，各地供給要改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套。
大規(guī)模拆舊建新，貨幣化安置，導致很多當?shù)赝林稚贤蝗欢嗔艘还P錢，而這筆錢絕大多數(shù)都涌入了當?shù)貥鞘小?/span>
后來的故事大家也看到了，二三線城市房價猛漲。
和面，水少了，就加水；面粉少了，就加面粉。
如果重新啟動新一輪棚改貨幣化，依我看，效果并不大。
首先，2015-2018年，三四線城市積壓的庫存到現(xiàn)在都沒辦法消化；
其次，會進一步刺激房企債務泡沫。
全面降低融資門檻，刺激房企拿地開發(fā)建設，但資本逐利的本性只會讓熱錢再次流入股市和樓市，制造更大的泡沫。
上一輪加杠桿的開發(fā)商們，現(xiàn)在都還躺在ICU呢。
再放開新一輪棚改，無疑是飲鴆止渴。
至于很多人都在問，包括廣州、深圳、上海等一線城市，為什么還沒有放開調控限購。
最核心的是，一線城市不缺購買力＋市場比較堅挺，所以讓四線、三線、二線先松綁接客，讓整體市場供需平衡起來，不要兩極分化太嚴重。
要不然，大家都往廣州、深圳、北京擠，不是撐死就是餓死，那還得了。
樓市調控，一線城市先加碼，打個樣；樓市放松，一線城市負責斷后，收尾。
核心就是想讓市場平穩(wěn)發(fā)展，房價處于一個合理的漲幅空間，畢竟大起大落很傷身。
樓市調控，關鍵在房貸。
而錢、人、地、開發(fā)商四大要素都要松綁，才能活起來。
現(xiàn)在央媽已經活躍在市場上，來回定調了，而不少城市也放開落戶門檻；
土地市場，廣州會在第二批集中供地中，據(jù)說會讓利開發(fā)商，土地價格溢價率達15%，就直接進入搖號環(huán)節(jié)。
此前，搖號之前還是需要競自持面積，開發(fā)商不能賣，只能自持，這無疑中增加開發(fā)商拿地成本。
至于民企，美的、龍湖、碧桂園等優(yōu)質企業(yè)可以發(fā)債了...
我們可以預見，后續(xù)政策應該還有寬松空間，驚喜還會有。
“驚喜管夠，在希望的田野上，樓市，你到是趕緊給我起來呀！”
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