“漲價(jià)去庫存又開始了”、“樓市又要重啟火熱了”、“買房要趁早”……這是近一段時間以來，在全國一百多個城市絞盡腦汁松綁調(diào)控“救市”后，很多人對房地產(chǎn)的直觀感受。
大家有這種感受，我們并不感到意外。畢竟當(dāng)前的市場環(huán)境和去年下半年有天壤之別，簡單來說就是，政策市場已經(jīng)從去年下半年的“寒冬”更替為今年上半年的“盛夏”——限貸、限購、限售等過去調(diào)控時過度依賴的手段，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)都被拋棄了。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控出手次數(shù)超300次，創(chuàng)歷史最新紀(jì)錄。具體而言，在5個多月的時間里，全國共有170+省市加入了樓市松綁陣營。其中23城放松限購，32城放松限貸，13城放松限售，43城財(cái)稅托市，超20城降低首付，超15城提高了公積金貸款額度等。
相比于收緊調(diào)控時很多城市只會千篇一律的做法，松綁調(diào)控時，很多城市則把“創(chuàng)新”玩到了極致。我們隨便舉幾個例子：1、5月以來全國已有近10城出臺“一人買房全家?guī)汀钡?span id="qcvvkkg" class="candidate-entity-word" data-gid="12937112" qid="6537265013634110724" mention-index="1">公積金政策。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是“六個錢包”的升級版本，不僅掏光長輩們的公積金賬戶，還要綁定其30年的貸款；
2、廣西玉林，房子下鄉(xiāng)，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房——房子雖然動不了，但是農(nóng)民動得了，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，不就是房子下鄉(xiāng)嗎？
3、為了搶人，很多地方都在獨(dú)創(chuàng)增加購房資格的新辦法：鄭州，直系親屬老人來鄭養(yǎng)老的，子女可以獲得一個購房資格；無錫，凡是能提供在讀證明的大學(xué)生就能獲得一個購房資格；沈陽、南京、東莞、杭州、成都等，多生孩子可以多買房，二孩或三孩家庭，允許新增購一套房；
4、長沙，以租換購——開展“盤活存量房供作租賃住房”試點(diǎn)，簡單來說就是鼓勵存量房出租，比如如果你在長沙有一套房，租出去（租期不低于10年）就算無房，就不再受限購政策約束。
基于此，有人評論稱，現(xiàn)如今很多城市“松綁調(diào)控”時積極的模樣，再次給人一種“終究是我錯付了”的感受。
這話不假，本輪調(diào)控始于2017年，到今天已經(jīng)走過了5個年頭。事實(shí)上，從一開始很多人就盼望著調(diào)控能長時間堅(jiān)持下去——即使調(diào)控不把房價(jià)徹底打趴下，但只要調(diào)控尚在，投資炒房的行為就會收斂，房地產(chǎn)行業(yè)也會逐漸回歸理性，剛需買房的希望會越來越大。
誰曾想，樓市剛剛熄火了一年不到，就又要開始全面刺激了。
樓市“漲價(jià)去庫存”真的又開始了嗎？
首先，受購房者持續(xù)觀望、疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力大等因素影響，很多城市自去年下半年以來，庫存消化確實(shí)不給力，積壓了很多庫存。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%。而商品房廣義庫存量更是高達(dá)38.4億平方米，可以滿足近1億人的居住需求。庫存嚴(yán)重積壓，側(cè)面也說明了開發(fā)投資依然比較冷。
和房價(jià)走勢一樣，各大城市之間的庫存也呈現(xiàn)巨大的分化：杭州、南京、合肥、東莞、深圳等城市，庫存去化周期不超過10個月，其中杭州只有4個多月，新房供應(yīng)嚴(yán)重“供不應(yīng)求”。同時很多城市的庫存積壓程度，遠(yuǎn)超想象，廣西防城港庫存去化周期高達(dá)152個月，庫存房足夠賣12.7年，哈爾濱去化周期144個月，長春130個月，呼和浩特104個月，大連、寶雞57個月，珠海的庫存也需要消化42個月。
綜上所述，當(dāng)前時期很多城市確實(shí)到了“全面去庫存”的關(guān)鍵時期了，因?yàn)閹齑娲蠓e壓，弊端是非常明顯的：一，新房供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，利空房價(jià)——房產(chǎn)供應(yīng)過剩，住房消費(fèi)需求疲軟，房價(jià)降價(jià)成為必然；
二，庫存積壓會造成新房子需求大幅萎縮，進(jìn)而會導(dǎo)致商品房銷售受阻，開發(fā)商回款困難，最終還會導(dǎo)致開發(fā)商拿地不積極，影響土地拍賣；
當(dāng)然，最值得一提的是，較大的庫存壓力對我國經(jīng)濟(jì)的影響不容忽視。歸根結(jié)底是，房地產(chǎn)市場與消費(fèi)、投資、生產(chǎn)及金融等多個領(lǐng)域密切相關(guān)，影響面很大，主要是三方面影響：1、大量庫存積壓，會造成資源浪費(fèi)，庫存長期無法消化，還可能拖死開發(fā)商，最終造成樓盤爛尾，繼而影響地方經(jīng)濟(jì)、稅收，甚至是就業(yè)等方面；2、庫存積壓會導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)無法收回貸款，這不僅會增加銀行的不良資產(chǎn)，同時還不利于金融市場的穩(wěn)定。
其次，綜上所述，庫存積壓弊端重重，各地方、開發(fā)商們自然會急于“去庫存”，尤其是一些人口常年流出的三四線城市，庫存去化壓力更大。但面對高企不下的庫存，真的可以靠“漲價(jià)實(shí)現(xiàn)去庫存”嗎？
有人可能會說，“漲價(jià)去庫存”屢試不爽，根本原因是中國人買房，買漲不買跌。房價(jià)上漲意味著房地產(chǎn)預(yù)期充足，買房后可以憑借房價(jià)上漲房產(chǎn)升值賺取巨額財(cái)富。也有人會說，2014-2017年，全國很多城市就是通過“漲價(jià)實(shí)現(xiàn)了庫存回正”。
對此我們想說，這一切都是自欺欺人。14-15年，恰恰是樓市最不景氣的時候，彼時很多城市的庫存都需要3-5年才能消化完，開發(fā)商為了賣房，各種招數(shù)用盡，地方也成了熱鍋上的螞蟻——降利率、降首付、發(fā)放購房補(bǔ)貼、公積金貸款等大招盡出，但是終究未能吸引來買房的人。2015年末，樓市庫存高達(dá)7.2億平，創(chuàng)新高。
后來為什么實(shí)現(xiàn)了“漲價(jià)去庫存”？因?yàn)橥瞥隽伺锔呢泿呕a(bǔ)償政策，大量資金涌進(jìn)三四線城市，拆遷不再發(fā)房，而是發(fā)錢，拆遷戶不得不拿著錢到市場上去購買商品房，這就是典型的創(chuàng)造需求。棚改的好處是顯而易見的，一箭雙雕，既解決了地方拆遷沒錢的問題，又解決了沒有購房需求的問題，還最終解決了購買力的問題。但代價(jià)也是顯而易見的：我國的居民杠桿率暴增，由2014年的不足50%，飆升到2021年的72.2%。
有人可能會反駁說，5月以來，隨著樓市調(diào)控不斷松綁，很多城市的新、二手房成交量熱起來了，房價(jià)也環(huán)比上漲了。比如合肥、杭州、成都、南京、天津等。其中合肥5月份二手房成交量（1890套）環(huán)比上漲超過64%，二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲2.0%。
如此密集的政策寬松刺激下，樓市當(dāng)然會有所回暖。很多人不知道的一個事實(shí)，但這僅僅是環(huán)比數(shù)據(jù)，同比來看，其實(shí)5月份合肥的二手房成交量不足去年同期（2721套）的70%。這說明當(dāng)前的市場，仍然在底部掙扎，尚未回到正常水平。換言之，政策刺激并沒有讓市場立馬反彈起來。
一句話，“漲價(jià)去庫存”根本就無從談起，市場連常態(tài)都沒恢復(fù)，現(xiàn)在就想著重啟火爆，還想復(fù)制前幾年的瘋狂，這無異于癡人說夢。
我們接下來想告訴大家的另一個事實(shí)是，當(dāng)前真實(shí)的市場行情是，投資客正在集中拋房！
從各地發(fā)布的二手房掛牌量數(shù)據(jù)來看，5、6月份趁著樓市放松，加速甩賣房產(chǎn)的人，真的不少。5-6月，二手房掛牌量超過10萬套的城市有11個，其中杭州掛牌量最高，截止到6月9日，全市二手房掛牌量約22萬套。和年初相比，5月底杭州的二手房掛牌量激增了4.95萬套，517新政后半個月，杭州二手房掛牌量就增加了2.5萬套。成都和天津的二手房掛牌量分別高達(dá)16.65萬套和16.89萬套，也即將沖破17萬套，5月份，二手房掛牌量增幅都超過了5000套。
政策趨于寬松，信貸、限購、限售等措施都迎來利好，為什么二手房掛牌量會激增。答案很簡單，前兩年高位接盤的炒房投資客，現(xiàn)在都在忙著拋房——樓市向來都是如此，當(dāng)你覺得機(jī)會到來了，拼命往里沖的時候，有些聰明人就趁機(jī)套現(xiàn)離場。只是這一次，“拋房潮”現(xiàn)象不是極個別城市，而是席卷全國。
為什么當(dāng)下“投資客正在集中拋房”？原因我們早就說過了，老百姓沒錢買房了，杠桿加不動了。現(xiàn)在各種刺激、各種救市，本質(zhì)上就是“竭澤而漁”。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國居民家庭的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)近70%，過去12年攀升42%。這是什么概念？負(fù)債率已經(jīng)見頂了，而且很多居民的負(fù)債率是“亞健康”的——手里的現(xiàn)金，還房貸撐不到半年，資產(chǎn)配置極其不科學(xué)。這種情況下，還降首付比例、降利率刺激購房者去加杠桿，結(jié)果不言而喻。
當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，所以為了保障經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，去庫存是必然之路。但鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，顯然不現(xiàn)實(shí)。特別是短期的通過降首付、降利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等各種方式刺激住房消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，這無異于“飲鴆止渴”。真正地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，盤活樓市，應(yīng)該是讓農(nóng)民工市民化，打破農(nóng)民工進(jìn)城門檻，解決就業(yè)問題，讓農(nóng)民工在城市扎下根，然后才是買房消費(fèi)，現(xiàn)在是本末倒置。
一言概之，“救市是一場持久戰(zhàn)”，所以目光必須放長遠(yuǎn)，各地不僅要刺激，還要搞配套設(shè)施建設(shè)，要推動產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集，重視公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施的建設(shè)。既要讓居民買得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高，這是一個良性的過程，而不是簡單地讓誰“接盤”房地產(chǎn)庫存。
好了，這篇文章的內(nèi)容發(fā)貨聯(lián)盟就和大家分享到這里，如果大家網(wǎng)絡(luò)推廣引流創(chuàng)業(yè)感興趣，可以添加微信：80709525 備注：發(fā)貨聯(lián)盟引流學(xué)習(xí)； 我拉你進(jìn)直播課程學(xué)習(xí)群，每周135晚上都是有實(shí)戰(zhàn)干貨的推廣引流技術(shù)課程免費(fèi)分享！
