如果要問這些年，哪里的樓市最慘，那肯定是廊坊的環(huán)京樓市圈了。
特別是燕郊，基本成為了這幾年唱空房價自媒體的反面教材，隔三岔五的就會被拉出來批判一番。
正好我在21年年初的時候，爬過一次鏈家的成交數(shù)據(jù)。從這個數(shù)據(jù)可以看出，燕郊的房價，基本分為四個階段：
第一階段：燕郊房價從2015年開始上漲，從年初10000元每平米上漲至年底13000元每平米。
第二階段：2016年房價開始暴漲，年底價格為28000元每平米，進入17年2月達到最高點31000元每平米。
第三階段：由于限購政策推出，接盤者數(shù)量驟降，價格出現(xiàn)斷崖式下跌，在17年下半年跌至2萬左右，逐步開始穩(wěn)定。
第四階段：價格基本趨于陰跌的態(tài)勢，在2019年6月左右，約為17000元每平，隨后進入平穩(wěn)期。
我們知道，當一個東西，大家都認為他會漲價的時候，那么他就會在短時間內，漲到遠高于他實際價值的高度。
在漲價去庫存政策推出后，以深圳北京上海為代表的中心城市領漲后，馬上便開始了嚴格的調控。但所有的政策，基本都局限于區(qū)域內。
而以“北京旁”，“不限購”為最大賣點的燕郊，自然受到了所謂剛需還有投資客的瘋搶。不過價格暴漲的一年多時間，卻幾乎沒有任何調控政策跟進。
其他以惠州為代表的衛(wèi)星城，區(qū)域及時推出了限價政策。新房價格被定在了2萬元以下。雖然如今也是風光不在，但不至于像燕郊一樣摔得這么慘。
這種價格曾經(jīng)出現(xiàn)大幅跳水的后果就是，如果按照首付3成計算，在2016年年中到2017年年中買入的購房者，大概率會出現(xiàn)首付虧光，貸款還不夠現(xiàn)有房產(chǎn)價值的情況。
理論上來說，抵押貸款的抵押標的物，如果出現(xiàn)價格跌至不足以覆蓋貸款的時候。金融機構可以要求貸款人追加抵押物，或者要求提前還款。但在房屋貸款上，銀行操作會非常人性化。只要你按時還本付息，通常就無視了你資不抵債的事實。
在扛得住的時候，沒有人愿意承擔成為失信人的代價。但扛不住的時候，就會出現(xiàn)抵押物大量拋售法拍。從而進入市場供應量加大，資產(chǎn)價格持續(xù)暴跌的惡性循環(huán)。
而深陷泥潭中的環(huán)京樓市，除了銀行，地方政府也將承壓。例如依靠重倉環(huán)京，和環(huán)京房價一同起飛的房企華夏幸福，又在環(huán)京樓市隕落下迅速陷入危機，并成為了近些年首個暴雷的TOP系房企。而最終的處理方案，是地方城投收購華夏幸福所在地區(qū)的資產(chǎn)包與債務。
在這樣的壓力之下，地方政府肯定是坐不住了。早在2020年，一線城市房價又開始作妖的時候，燕郊就想松開限購。不過身在天子腳下，不敢明目張膽地發(fā)布消息。但私下部分房屋已經(jīng)開始放開限購。
之所以叫部分，是因為燕郊的騷操作非常特別。就是在二手房限購的情況下，部分一手房可以通過種種方法不限購。其目的就是讓開發(fā)商清一波庫存。
這樣導致的后果就是，那些位置配套不如二手房的新房，價格卻高出了大約30%。這意味著，你如果購買這些房子，買入就立馬貶值30%以上。
并且環(huán)京樓市，在那時候首套房就可以做到2成首付，走在了全國前沿。
不過地方始終不敢撕破這層窗紗紙，這些政策都是私下執(zhí)行的。如今在全國各大城市開啟救市，甚至中西部的省會城市也開始花式讓人買房的時候，廊坊終于可以名正言順地官宣了。
以上，就是廊坊放開限購的大背景。
燕郊受到北漂的追捧，得益于相比于北京的“低價”。
頭部城市擁有頂級的資源，具備強大的虹吸能力。但城市不能無限擴張，否則就會面臨交通、污染等等大城市病的問題。
北京作為首都，顯然具備這樣的條件和底氣。
在今年6月27日，中國共產(chǎn)黨北京市第十三次代表大會開幕。北京市委書記蔡奇作黨代會報告時指出，過去五年來，北京嚴格落實“雙控”及“兩線三區(qū)”要求，實現(xiàn)城六區(qū)常住人口比2014年下降15%的目標，城鄉(xiāng)建設用地減量110平方公里，北京成為全國第一個減量發(fā)展的超大城市。
嚴控城鄉(xiāng)建設用地，帶來的必然是新房供應減少，進而導致房價上升。這時候，高房價就成了城市的過濾器。
所有城市，都是歡迎年輕人前來奉獻的。但對于每個個體來說，真到了需要安家置業(yè)，希望從城市的寄生體轉化為城市一部分的時候，高房價就成了一個橫在面前的向上無限高的高墻。篩掉那些沒有積累到資本，并且沒有勞動能力的人。然后再吸引新的懷揣夢想的年輕人來。這個城市自然而然可以永遠保持新鮮的血液，不用考慮養(yǎng)老，甚至是教育的問題。因為這座城市留下來的可以是窮人，可以是老人。但永遠不可能留下的是又老又窮的人。
所有超大型城市都是一樣，與房價一同上升的就是“城市準入門檻”。而北京在這一塊執(zhí)行得更加徹底。
深圳在房價暴漲的情況下，并沒有大規(guī)模的拆除城中村。而城中村，承接了大量低收入群體的居住功能。2018年有個數(shù)據(jù)，深圳1800萬的常住人口中，有超過1000萬分布在各個城中村中。
所以深圳才會出現(xiàn)“千萬剛需打新”的都市新貴，與“日結一天闊以玩三天”的三和大神共聚一堂的魔幻場景。
但北京基本已經(jīng)消滅了棚戶區(qū)，城中村。同時持續(xù)地打擊地下室、群租房行動下，讓城市更加光鮮亮麗。不過帶來的負面效果就是，房租也開始水漲船高。
除了低端產(chǎn)業(yè)轉移帶動的所謂“低端人口”一同外移以外。薪資上漲的速度跟不上暴漲的房租。越來越多的人被迫成為了燕郊的候鳥。
所以說，不管怎么唱衰燕郊，只要北京城市限流，控制土地，也就是控制新房供應的政策還在。并且相應的保障房措施沒有跟進。燕郊，乃至環(huán)北京的其他所謂外省孤島，就是每天忍受3小時以上通勤時間的勞動者們幾乎唯一選擇。
他們工作在北京，主要生活場景也在北京，甚至納稅還是在北京。但卻不能享受北京的戶籍、教育等等?！氨本g迎您，來了就是燕郊人“，與深圳的“來了就是惠州人”一樣，透露出的不僅僅是自嘲與無奈。就像清朝時期的北京內外城一樣，外城也就是南城的外來人，服務于內城也就是北城的旗人。雖然都叫北京人，但本質上卻有很大的不同。
只是如今外城成了省外。
在這些年，中國出現(xiàn)了這么一個群體。他們雖然只是“小鎮(zhèn)青年”，但接受了良好的教育，來到大城市的大廠中擁有了一份十分體面的工作；雖然是996的工作強度，但薪資已經(jīng)高于了90%人群；他們眼界寬闊，深知古今中外名人軼事，能從切格瓦拉扯到竊格瓦拉，然后轉到瓦格納再到格瓦斯；不同于前些年被鄙視的油膩中年，喜歡附庸風雅地盤著珠串，研究周易八卦，他們還有較高的“品味”，每周去一次人均消費數(shù)百的網(wǎng)紅餐廳，每個月去一次音樂會或者藝術展，每年甚至還要來一次遠行，當然“去鐵嶺這種大城市”不算……
媒體將收入水平、知識教育、生活層次、以及人生追求等層面畫了一道線。將高于這條線的人群，起了一個非常高大上的名字：
新中產(chǎn)
如果只是這樣，被消費主義洗腦，可能不至于稱之為慘，因為消費的負債通常都有上限的。但如果買房，就需要透支數(shù)年甚至數(shù)十年的家庭可支配收入。一旦房價下跌，將跌入萬劫不復的深淵。
在形式一片大好，與“家庭資產(chǎn)配置“的財商課教導，還有”獨立女性必須要有一套自己的房子“等等雞湯洗腦下。他們在城邊上用六個錢包付了首付，然后加上貸款買了一套房。雖然數(shù)百萬的貸款，按揭就將消耗掉工資的大半。雖然消費力大幅降低，但在自己的房子里，想怎么折騰就怎么折騰，也可以自我安慰生活品質也不錯。
況且一切順利的話，就是小鎮(zhèn)青年的逆襲，以后經(jīng)理升總監(jiān)，總監(jiān)升總裁。然后城郊換城中，小房子換大房子，最終實現(xiàn)階層的躍升。
但這一切的一切，必須建立在一切順利的基礎上。然而最近殘酷的事實告訴我們，大多時候一切沒這么順利。
里面最大的矛盾是房價與工資是彈性的，但房貸卻是剛性的。
這意味著，你的工資只能漲不能跌。
你除了需要克服35歲危機，業(yè)務能力下降等主觀因素，還要面對行業(yè)整頓、經(jīng)濟下行的客觀因素。
面對以上困難，你必需要一直贏上30年。
一旦這三十年間發(fā)生變故，出現(xiàn)薪資無法覆蓋按揭的時候，那么你就只有選擇賣房。
如果房價暴漲，那么還好，只是打碎了你的大城市精英夢，其他相安無事。
如果房價不變或者小幅下跌，那么這些年你所繳按揭大部分都是利息，還有損失的部分首付，這些都將成為你體驗“新中產(chǎn)”所付出的高昂代價。
一旦房價出現(xiàn)大幅下跌，跌幅大于首付。那么意味著你賣掉房子，依然無法覆蓋剩余貸款。并且如果你掏不出錢來償還差額，那么你將進入失信名單，且你的余生，還將繼續(xù)償付這部分虧空。
這時候，你才會發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)美好憧憬都將幻滅。自己不過是被冰冷城市榨干的電池，并且后續(xù)還將繼續(xù)承擔巨大的代價。
殘酷一點的說，燕郊買房最后被迫法拍的北漂們，就是一個個偽中產(chǎn)夢想破滅的過程。
如今燕郊的房價，對比當年接近4萬的價格來說，確實顯得很低了。以至于很多大V甚至喊出，價格已經(jīng)到底，趕緊買入實現(xiàn)財富增值的口號。
燕郊的房價合不合理？這不但是一個經(jīng)濟問題，還是一個哲學問題。
2022年8月5日，貝殼研究院發(fā)布了《2022住房空置率調查報告》，我們可以從中看出，環(huán)京圈顯然是住房空置率非常突出的區(qū)域。
但在一周之后，貝殼迫于壓力發(fā)表了鄭重道歉，重點提及：“本次調研問卷由一線從業(yè)人員填寫，不能充分反應真實情況”?？雌饋恚罩寐蔬€是需要以辦公室里專家及大V的推演為準。
1957年，清華大學原校長蔣南翔提出了“為祖國健康工作五十年”，現(xiàn)在看來，蔣校長的倡議還是過于保守。
因為從燕郊現(xiàn)在兩室兩廳1500元上下的租金水平來看，買下這套房子，不算利息的成本，也夠租上70年了。
1878年，為了紀念伏爾泰逝世100周年，尼采發(fā)表了《人性的，太人性的：一本獻給自由精神的書》，其中說到：
說謊者只在他人面前否認實情，但幻想者總在自己面前否認實情。
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