大家好，我是msgbox，那這是今年第三次高層催促年輕人趕緊買房，那這一輪的救市政策和前兩輪都不太一樣，發(fā)生了很大的一個轉(zhuǎn)變，同時呢，也透露出了高層對于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一個態(tài)度。你像第一輪就是主要以降首付，降利率，放松限購這老舊的三板斧為主，那第二輪救市就比較講究策略，因城施策，那每一個城市對于樓市的松綁程度都是不一樣的，同時呢，這也催生出了很多奇葩的救市政策，你比如說小麥大蒜換房，那就是這個階段的產(chǎn)物。然后是第三輪救市政策的重點就在于松綁金融信貸政策，從8月24日提出的允許地方一城一策靈活運用信貸政策，到9月29號和9月30號，這兩天連續(xù)發(fā)出三條救市組合拳，一。公積金利率下降二，階段性放寬，首套房利率下降三，購房退個稅，這些都是大方向上的金融組合拳，那在這里呢，咱們先介紹一下這三條金融組合拳，最后呢，咱再說一下現(xiàn)在的金融政策對于樓市的一個影響，以及釋放的一個信號。首先說一下公積金利率下調(diào)這個問題，那五年期一共是下調(diào)了0.15個百分點，也就是說首套房的公積金利率從3.25%降到了3.1%。那由于公積金貸款有限制啊，所以說節(jié)約的成本也不是特別多，即使夫妻雙方共同貸款，哪怕是100萬，每個月也就節(jié)省了82塊錢，如果你的城市夫妻雙方共同貸款封頂在80萬，那節(jié)省的就會更少，那這次公積金利率下調(diào)每個月少八十來塊錢，這不是重點，重點就在。局有多少人有公積金，又有多少人公積金可以貸滿，那又有多少城市支持公積金組合貸，包括二手房的組合貸，那如果公積金可以隨時新房二手房進行組合貸的話，你不要說降0.15個百分點了，你哪怕漲0.15個百分點，這都算重大的利好。并且呢，還有一個重點就是公積金的利率幾乎是沒有變過的，那上一次變動還是在七年之前，你們想一想，七年前是什么時間段，是什么樣的一個樓市時間段，大家在心里面算一下，那七年后再動樓市的公積金政策，是不是說明有些人急了呢？然后呢，咱們再看第二條政策，階段性的放寬首套房利率下限，那這個政策呢，也很好理解，明白四個詞語那就行了。一、首套房，那這個政策主要是針對首套房的。定房住不炒的大綱還是存在的，二、部分城市，那這個政策只針對今年六到八月份23個新房二手房價格同比環(huán)比全部下跌的城市。三、新發(fā)放，也就是說只有新貸款才可能享受到破四的房貸利率，以前的存量貸款跟你沒有關(guān)系，哪怕你是在這23個城市之內(nèi)的。四階段性，那這個政策是持續(xù)到2022年年底，說白了就是過了這個村就沒有這個店了，還是督促你趕緊買房。那下面咱們再說一下第三條政策，購房退個稅。
那這個政策就簡單說一下，就是一年以內(nèi)你買一套再賣一套，那這樣的一個置換就可以減免你的個人所得稅。那這樣的一個政策，對于一些城市未滿五年的房子。有重稅的是非常有利的政策，那對于那些未滿五年也沒有重稅的城市來說，二手房的交易影響不大。那這一套組合拳咱們也解釋完了，很明顯全部都是金融信貸方面的政策，咱先不用管這些政策的力度現(xiàn)在有多大，主要是參考以往的救市經(jīng)驗來看，金融政策一般都是除了降房價最后的救市殺手锏，你比如說2008年是通過四萬億放水拉起來的，2015年是通過棚改貨幣化漲價去庫存拉起來的，而現(xiàn)在市場金融政策也已經(jīng)出了，這就代表著樓市調(diào)控的力度也算是走到后期了。那現(xiàn)在有兩個選擇，一是放棄房住不炒的基調(diào)，大水漫灌，二是允許部分城市先降房價，你比如說前一段時間廣州就可以允許備案價減少20%，這自然不能代表整個廣州的房價降了20%，但是。是，他確實給那些只能通過降價銷售的樓盤有了一個退路，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)這個用時間換空間的軟著陸方法不是那么好走的，必須得有及時、強勁、正確的調(diào)控思路和調(diào)控方案。所以我認為第三輪就是對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場來說，不一定是壞事，說不定還是一股很好的金融暖流。因為這個開端的背后與經(jīng)濟下行帶來的消費低迷，房地產(chǎn)頻頻暴雷的金融風險，以及地方從嚴調(diào)控甚至一刀切式的限制對住房剛需的抑制有關(guān)。至少這次調(diào)控更加尊重房地產(chǎn)真實的供需矛盾，尤其是對首套房和改善性需求開始適度鼓勵，以激活這一部分沉睡的內(nèi)需。那盡管經(jīng)濟下行帶來的收入預(yù)期不樂觀，但是通脹預(yù)期在增大，投資保。值的渠道在收窄，那房子最終還是被推到了這個風口之上，那這一點咱們一定要注意了，那現(xiàn)在的房子它是被調(diào)控的大手推到這個風口的，和之前的市場是不一樣的，之前的房子是被時代的紅利推到這個風口的，這有本質(zhì)性的區(qū)別，因此買房邏輯也有很大的一個差異。未來即使是首套剛需和改善型需求也應(yīng)該注意到房地產(chǎn)有兩極化的趨勢了，年輕人數(shù)量下降和老齡化社會提速，能吸引人口去打拼和安居的城市，房價才會穩(wěn)住。但是這個人口收縮的過程也會導(dǎo)致城市圈瘦身，一線城市虹吸現(xiàn)象減弱，但其實升級的過程中，資源，人才機會高密集，還是對于具有創(chuàng)新能力的年輕人有巨大吸引力的。然而最大的麻煩是千城一面的三到五線城市，他們的經(jīng)濟欠發(fā)。啊，因為他們沒有核心的產(chǎn)業(yè)，也沒有吸引人口的競爭力，自然隨著房地產(chǎn)和土地金融紅利的退去而退去。
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