房產(chǎn)中介公司與賣方簽署《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》，后中介公司為賣方找到合適買方，但賣方以交易條件談妥為由拒絕簽署《房屋買賣合同》，其行為是否構(gòu)成違約?
如《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》對(duì)于房屋買賣交易的條款未詳盡約定，導(dǎo)致買賣雙方在商談，并簽訂《房屋買賣合同》時(shí)發(fā)生爭議，且雙方就這些爭議最終達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致合同未能簽署的賣方不構(gòu)成違約。若《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》對(duì)房屋買賣交易條款做了詳盡約定，并足以指引和約束買賣雙方的情況下，賣方拒絕出售的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
獨(dú)家委托書
具體情況是發(fā)生在2016年10月20日，廈門某誠房地產(chǎn)代理有限公司(下稱某誠中介公司)與賣方殷某簽署《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》，約定賣方殷某將其位于廣州市天河區(qū)中山大道的一處房屋委托給某誠中介公司獨(dú)家限時(shí)銷售，代理期限為2016年10月21日至2016年11月20日;代理銷售條件是售價(jià)為190萬元，買賣雙方因交易產(chǎn)生的稅費(fèi)及其他政府繳納的費(fèi)用由買方支付，房屋交付日期為買賣雙方協(xié)商，獨(dú)家代理的含義為在本合同約定時(shí)間內(nèi)將該房屋售出，同時(shí)某誠中介公司支付2000元保證金給賣方殷某。若某誠中介公司在約定時(shí)間內(nèi)將房屋售出，賣方殷某應(yīng)向其支付本合同約定的傭金，并在簽署《房屋買賣合同》當(dāng)天返還保證金。若某誠中介公司在約定時(shí)間內(nèi)未將房屋售出，則以該保證金對(duì)賣方殷某承擔(dān)全部責(zé)任，賣方殷某有權(quán)沒收該筆保證金。同時(shí)合同約定如果賣方殷某違反以下任一條款，必須退還保證金并支付某誠中介公司相當(dāng)于房屋委托售價(jià)5％的違約金:賣方殷某不得以任何理由提高約定的價(jià)格或推脫交易…賣方殷某承諾在代理期限內(nèi)，某誠中介公司取得買方對(duì)賣方出售該物業(yè)上述條件的購買承諾后，即視為通知賣方殷某，合同即告成立，賣方殷某應(yīng)按約辦理與本次物業(yè)出售的有關(guān)各項(xiàng)手續(xù)和程序等。合同簽訂后，某誠中介公司向賣方殷某支付2000元保證金。
一般銷售委托書
在2016年11月11日，某誠中介公司為賣方殷某找到買方鄭某，鄭某同意以190萬元的價(jià)格購買上述房屋，并承諾房屋所有交易稅費(fèi)由自己承擔(dān)，付款方式為按揭，在2016年11月20日前簽署《房屋買賣合同》，同時(shí)鄭某支付購房誠意金3000元給某誠中介公司。在2016年11月16日，某誠中介公司向賣方殷某發(fā)出《催促函》，表明公司已為賣方找到買方，同意以190萬元的價(jià)格購買房屋，催促其在2016年11月18日前到公司簽署《房屋買賣合同》并收取買方支付的誠意金3000元。
2016年11月21日，賣方殷某書面發(fā)函給某誠中介公司，主張因某誠中介公司未在限時(shí)獨(dú)家代理期內(nèi)為自己找到合適買方，現(xiàn)委托期限已過，要求解除與其簽署的《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》。某誠中介公司認(rèn)為賣方殷某因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房價(jià)上漲，不想繼續(xù)出售房屋，在自己為其找到買方的情形下還擅自解除委托合同，刻意尋找借口拒絕出售房屋的行為已經(jīng)違反了合同約定，遂向法院起訴賣方殷某，要求其返還保證金2000元，并承擔(dān)等同于房屋委托售價(jià)5％的違約金。
而賣方殷某則認(rèn)為自己在2016年11月15日已經(jīng)去某誠中介公司處與買方見面商談房屋買賣事宜，但雙方在交樓時(shí)間以及給付首期樓款等事關(guān)交易的根本問題上并未達(dá)成一致，故沒有簽署成功《房屋買賣合同》，而某誠中介公司在限時(shí)委托代理期限內(nèi)也沒有促成雙方簽訂（房屋買賣合同)，存在重大過錯(cuò)，自己有權(quán)解除委托合同。
房源委托
雙方爭議焦點(diǎn)是在某誠中介公司為賣方殷某找到買方的情況下，賣方殷某以交易條件約定不清且無法達(dá)成一致為由單方解除《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》的行為是否構(gòu)成違約?
最終經(jīng)法院判決審理，法院認(rèn)為，買賣雙方未能簽訂房屋買賣合同的原因，并不是某誠中介公司沒有積極尋找合適的買方，也不是賣方殷某不愿意或拖延交易，其根本原因是《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》對(duì)代理銷售條件的約定過于簡單，無法對(duì)買賣雙方形成足夠的指引和約定，而事后各方亦未能積極協(xié)商妥善解決爭議，雙方對(duì)合同的重要條款未盡審慎約定義務(wù)，導(dǎo)致產(chǎn)生爭議，而對(duì)爭議雙方又未能積極促成，故在合同簽訂及履行過程中，雙方均有一定的過錯(cuò)，責(zé)任不可完全歸咎于某一方。因此，法院判決回某誠中介公司要求賣方返還保證金以及支付違約金的訴訟請求。
法院判決的依據(jù)如下：
首先，某誠中介公司與賣方殷某簽訂的《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》是否有效的問題。
該《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》是賣方殷某與某誠中介公司在自愿的前提下簽署的，是雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。
其次，賣方殷某拒絕簽署《房屋買賣合同》是否違約的問題。某誠中介公司主張已經(jīng)按照合同約定為賣方找到符合條件的買方，但賣方不與買方簽訂買賣合同，構(gòu)成違約;而賣方認(rèn)為買賣雙方在付款條件上以及交樓條件上并未達(dá)成一致，故未簽訂買賣合同，某誠中介公司并未為自己找到合適買方，系某誠中介公司違約。那究竟是哪方違約了?
從雙方簽訂的《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》可以看出合同僅就房屋買賣的總價(jià)款、稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的支付這兩項(xiàng)約定了明確條件，而對(duì)付款方式、期限、辦理交易過戶手續(xù)的時(shí)間與程序、房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任等其他足以影響合同是否成立以及交易是否成功的重要條件，均沒有進(jìn)行明確約定，因這些條款為房屋買賣交易的必不可少的條款，若不能達(dá)成一致的情況下，將直接導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。所以，雖然某誠中介公司找到的買方愿意以190萬元的總樓價(jià)以及支付買賣雙方稅費(fèi)的條件承購該物業(yè)，但由于買賣雙方因付款方式及交樓時(shí)間等問題存在爭議，而某誠中介公司也未能促成買賣雙方就上述問題達(dá)成一致意見，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂買賣合同。
再者，《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》系某誠中介公司提供的合同版本，該版本存在明顯的缺陷一一對(duì)房屋條件約定的過于簡單，無法對(duì)買賣雙方的交易進(jìn)行明確指引，從而引起買賣雙方的嚴(yán)重分歧，某誠中介公司本身就存在過錯(cuò)。
因此，某誠中介公司主張賣方殷某無故拒絕出售房屋的行為構(gòu)成違約并不能得到支持。
房產(chǎn)中介
而實(shí)踐中，很多房產(chǎn)中介公司會(huì)采取限時(shí)獨(dú)家委托代理的方式來出售房屋，一方面可以享有獨(dú)家房源，減少競爭對(duì)手，另一方面也力爭在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋出售出去，爭取利益最大化。中介公司的這一做法并不違反相關(guān)的交易規(guī)則，在賣方自愿的情況下，房產(chǎn)中介公司與其簽署的獨(dú)家代理合同也是產(chǎn)生法律效力的，對(duì)雙方都具有約束力。本案中是由于獨(dú)家代理合同中的相應(yīng)條款約定不夠全面，對(duì)買賣雙方?jīng)]有形成有效指引導(dǎo)致中介公司的訴訟請求才沒有得到支持，但這并不能表明在中介公司為賣方找到合適買方之后，賣家拒絕出售的行為都不構(gòu)成違約，具體情況還是要具體分析，如果限時(shí)獨(dú)家委托代理合同中約定的條款足夠詳細(xì)，足以指引買賣雙方簽訂(房屋買賣合同)而中介公司其后也確實(shí)付出了大量人力、物力為賣方找到合適的買方，賣方拒絕出售的行為是違反合同約定，構(gòu)成違約的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而違約責(zé)任不僅包括中介公司的實(shí)際損失，比如付出的人力、物力損失，還包括因賣方的違約行為導(dǎo)致交易不成而造成中介公司的預(yù)期利益損失，比如中介公司可以收取的買賣雙方的中介費(fèi)損失。所以，不管是《獨(dú)家委托代理合同》還是《限時(shí)獨(dú)家委托代理合同》或是中介公司提供的其他合同范本，都應(yīng)該對(duì)房屋買賣交易的相關(guān)條件進(jìn)行詳盡約定，避免出現(xiàn)因約定不明而產(chǎn)生爭議的情況。
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