01案例要點
(1)賣方是非涉案房屋產(chǎn)權(quán)人且無授權(quán)委托的情況下,與買方簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同,未經(jīng)房屋實際產(chǎn)權(quán)人追認(rèn),系無權(quán)代理,合同對買方不產(chǎn)生法律效力。
(2)在委托人提供報酬的前提下,要求中介機(jī)構(gòu)盡到謹(jǐn)慎、合理審查義務(wù)不僅是民法典中權(quán)利義務(wù)對等的要求,也是房屋交易安全性、穩(wěn)定性的保障。如果中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同時未應(yīng)盡到必要的、審慎的審查、核實義務(wù),導(dǎo)致合同無法履行的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
02案情回顧
2019年4月15日,在某中介公司的居間下,買賣雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份,約定將房屋出售。合同簽訂后,房屋實際產(chǎn)權(quán)人拒絕出售房屋,買賣雙方遂起糾紛,經(jīng)人民法院調(diào)解,買賣雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議:
(1).約定買方與賣方于2019年4月15日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》不再繼續(xù)履行;
(2).賣方支付買方155000元違約金。
后中介公司起訴賣方,認(rèn)為賣方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》后,又拒絕履行,違法合同約定,應(yīng)支付中介服務(wù)費35000元及違約金10500元。
事實上,賣方雖系房屋實際產(chǎn)權(quán)人的女兒,但并未得到授權(quán)委托轉(zhuǎn)讓房屋。中介方向賣方提供了中介服務(wù),并促成了合同的成立。雖之后因房屋實際產(chǎn)權(quán)人未予追認(rèn),導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行,但中介服務(wù)合同依然成立并生效。
中介方作為具有資質(zhì)的中介服務(wù)提供方,在賣方未取得實際房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的情況下促成案涉合同的簽訂,最終導(dǎo)致案涉房屋買賣合同無法履行,其提供的服務(wù)存在瑕疵,故不能獲得全額中介報酬,只能酌情支付。
03法院判決
中介方向賣方提供了中介服務(wù),并促成了房屋買賣合同的成立,即使之后因房屋實際所有人未予追認(rèn),導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行,但中介服務(wù)合同依然成立并生效。但原告作為具有資質(zhì)的中介服務(wù)提供方,在賣方未取得實際房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的情況下促成案涉房屋買賣合同的簽訂,最終導(dǎo)致案涉房屋買賣合同無法履行,其提供的服務(wù)存在瑕疵。因中介服務(wù)提供方未實際提供代辦按揭、代辦產(chǎn)權(quán)過戶、水電過戶等服務(wù),結(jié)合前述中介方在提供中介服務(wù)中存在的瑕疵,故不能在賣方處獲得全額中介報酬,法院酌情確定賣方支付中介方居間服務(wù)報酬3000元。
04法律分析
沒有授權(quán)委托書是否構(gòu)成無權(quán)代理,合同效力如何?中介方未盡審查義務(wù),責(zé)任如何承擔(dān)?
(1)行為人沒有授權(quán)委托書,即其代理權(quán)并非出自本人的授權(quán),因此無權(quán)代理人表示的意思并非本人的意思,所以不能對本人發(fā)生效力。但是,無權(quán)代理人所進(jìn)行的行為未必不符合本人的利益,因此,法律允許本人通過追認(rèn)來使合同發(fā)生效力。行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同,未經(jīng)被代理人追認(rèn),對被代理人不發(fā)生效力,由行為人承擔(dān)責(zé)任。
(2)關(guān)于責(zé)任承擔(dān)應(yīng)具體問題具體分析。作為專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到與交易相關(guān)的主體身份、房屋性質(zhì)、房產(chǎn)權(quán)屬、委托代理、信用審查核實等是訂立房屋買賣合同的重要事項,也是中介應(yīng)當(dāng)知道并有能力掌握的信息,是中介應(yīng)盡的必要注意義務(wù)。
中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
05法務(wù)建議
委托人付出對價的目的在于獲得中介提供的信息或媒介服務(wù),高效便捷安全地完成房產(chǎn)交易,以彌補自身精力和能力的不足,這就是中介關(guān)系存在的意義。故為保障交易安全,在中介服務(wù)中和確定交易前,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須盡到審慎審查的義務(wù),這也是房屋中介機(jī)構(gòu)從事居間市場活動的慣例守則,是法定的附隨義務(wù)。這種附隨義務(wù)要求中介公司作為專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到與交易相關(guān)的主體身份、房屋性質(zhì)、房產(chǎn)權(quán)屬、委托代理、信用審查核實等是訂立房屋買賣合同的重要事項,也是中介應(yīng)當(dāng)知道并有能力掌握的信息,是中介應(yīng)盡的必要注意義務(wù)。要求中介對于受托事項及中介服務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)必要的調(diào)查和審慎審查義務(wù)符合專業(yè)主體要求,能以最小的成本公平合理的分擔(dān)委托人的風(fēng)險,符合行業(yè)存在之根本。
來源:裁判文書網(wǎng)(2020)浙0802民初467號
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