01案情回顧
某日，小吳以父親老吳生病住院需要賣房子籌錢為由，找到中介公司委托出售其父老吳名下的房產(chǎn)。小吳聲稱父親患病目前行動不便，因此全權委托她處理賣房事宜。當時小吳拿著戶口本原件、房產(chǎn)證原件、老吳的身份證原件，還有老吳“手寫”的授權委托書等材料，來證明她是有權利代理老吳出售房屋的。經(jīng)紀人一看小吳拿出來的資料手續(xù)齊全，并采信了小吳的的說辭，開始積極尋找客戶。其后，購房人鄧先生經(jīng)居間介紹與小吳達成了購房意向。在簽約時，小吳表示父親生病住院不能到現(xiàn)場，因老人年紀大不會使用手機無法電話確認，簽約及后續(xù)交易都由她代為全權辦理。小吳還簽了《代理人關于代理權的承諾書》，表明如違反代理權的承諾導致的法律后果由她來承擔。在查看了小吳提供的委托材料，且小吳保證老吳會出面配合鄧先生辦理銀行貸款后，雙方簽訂了房屋買賣合同。鄧先生還在小吳的要求下，將首付款160萬元匯入小吳的銀行賬戶。但在申請貸款這天，鄧先生和經(jīng)紀人在銀行門口等了一天，老吳也未出現(xiàn)，隨后再聯(lián)系小吳時也聯(lián)系不上。正當鄧先生著急上火時，房屋產(chǎn)權人老吳出現(xiàn)了，老吳稱是小吳偷了他的房產(chǎn)證等文件，他根本就不同意出售房屋，也從未委托小吳代為出售房屋，也沒有收到過鄭先生的首付房款。而且因小吳未盡到贍養(yǎng)義務，老吳也拒絕對小吳擅自出售房屋的行為進行追認。鄭先生無奈之下起訴到法院，請求法院確認房屋買賣合同無效，要求小吳返還160萬元購房款并支付利息，同時要求小吳和中介公司連帶賠償房屋上漲的差價、利息損失等共計35萬元。
02法院判決
公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。小吳沒有代理權而與鄧先生簽訂房屋買賣合同，該協(xié)議已經(jīng)部分履行，應屬有效。因該協(xié)議已經(jīng)無法繼續(xù)履行，故小吳本人應當作為合同相對方承擔相應的違約責任。鄧先生要求小吳返還購房款及支付利息的訴訟請求于法有據(jù)，本院予以支持。因小吳的違約行為，給鄧先生造成額外的經(jīng)濟損失，法院將參考評估機構意見予以處理。中介公司作為提供居間服務的房屋經(jīng)紀機構，對小吳與產(chǎn)權人關系、小吳的代理人身份和權限等問題，單憑其一方之詞，沒有向產(chǎn)權人進行全面情況核實，未盡到審慎審查義務，并由此給鄧先生造成經(jīng)濟損失，因此鄧先生要求中介公司對小吳的賠償義務承擔連帶責任的請求，法院予以支持。法院判決被告小吳、中介公司于判決書生效后七日內連帶賠償原告鄧先生經(jīng)濟損失三十五萬元。
03法務提示
如遇代理人代房屋出賣人出售房屋時，買受人、經(jīng)紀人應如何把控簽約風險？核心風險點：授權是否真實、代理權限包含哪些及代理期限多長。這一風險點將直接決定代理人簽署的《房屋買賣合同》是否有效。核實授權真實性：①手寫《授權委托書》如代理人持房屋出賣人手寫的《授權委托書》，買受人、經(jīng)紀人應在簽約前與出賣人本人取得聯(lián)系，核實授權是否真實，并留存與出賣人進行核實的電話錄音或視頻證據(jù)；②公證《授權委托書》如代理持公證的《授權委托書》，買受人、經(jīng)紀人可聯(lián)系公證處確認《授權委托書》的真實性，并與出賣人本人取得聯(lián)系，核實出賣人是否撤銷《授權委托書》；核實代理權限及期限：經(jīng)紀人應核實代理人的代理權限及期限，并留存與出賣人進行核實的電話錄音或視頻證據(jù)。獲取《授權委托書》等模板，請關注公眾號，點擊模板專區(qū)。
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