時代的變遷，商圈的變化，最直接的市場反映就是租金的變化。
曾被稱為溫州市區(qū)最繁華商圈的人民西路，如今已沒有了往日的繁華，40㎡的店面，現(xiàn)在租金只需2500元/月，貴一些的也就3000-4000元/月，跟當年已有天地之間的差別。
這背后到底發(fā)生了什么？我們一起來看看。
人民西路 樓市溫州 攝于2022年4月7日
01
人民西路的輝煌要從上世紀80年代講起。
1980年代，溫州家庭作坊工廠興起，自己生產自己賣成為了典型的模式。當時，溫州市區(qū)的環(huán)城東路、鐵井欄、木杓巷有三個較大的馬路市場，生意好，但對交通影響大。
1985年5月，工商部門將三個馬路市場整合，與城郊的松臺村聯(lián)合創(chuàng)辦妙果寺服裝市場。市場1985年10月營業(yè)，有200多個攤位，起初年租金大概4000元（來源：澎湃新聞）。
妙果寺市場開業(yè)后，生意一路上揚，并吸引了大量的商家，來此租店做生意。逐漸在人民西路上形成了妙果寺服裝市場，白馬服裝市場，迎祥服裝市場三大興旺的服裝市場。
與此同時上下游產業(yè)的商家，也向人民西路聚集，比如領到全國第一張個體工商戶營業(yè)執(zhí)照的溫州人章華妹，也將店面從解放北路搬到了妙果寺旁，她做的就是紐扣批發(fā)生意。
后來，人民西路上的四達大廈（華僑飯店旁邊），變成了批發(fā)紐扣、拉鏈、花邊等服裝輔料的專業(yè)市場。
四達大廈 輔料市場 樓市溫州實拍
市場興旺有許多的原因，交通便利就是其中的一個。與人民西路交匯的鹿城路上，是溫州老汽車西站的所在地。長途汽車站帶來了大量的人流量，方便了生意的往來。
借此交通優(yōu)勢，生意網絡除了覆蓋各縣市，還可以觸達整個華東乃至全國。這是市場的典型布局，后來的溫州火車站服裝市場、杭州四季青服裝市場的興起，背后都有交通的重要支撐。
興盛的生意，自然也推高了租金。在一九九幾年，生意最好的那幾年，妙果寺服裝市場，一家15-20平方米的市場店面，租金可以達到20萬/年左右。相當于1個平方米1個月要1000元左右，和現(xiàn)在五馬街的租金差不多。要知道，這可是20多年前的20萬。
在1995年左右的時候，溫州整體房價大概在2000多元/㎡，下呂浦、上陡門都還只有1500-1800元/㎡。也就說，一年的租金可以買套房。
人民西路 樓市溫州 攝于2022年4月7日
除了市場以外，人民西路的正店面，基本被西裝占據。這個階段正是溫州西裝產業(yè)啟動并高速發(fā)展的階段。報喜鳥、莊吉等一大批西裝品牌百花齊放，在人民西路開下了一家又一家旗艦店。
對于這些品牌來說，并不靠零售來支撐人民西路店面的店租，這里更多是一個品牌展示和業(yè)務洽談的窗口。因此店租就脫離了流量價值的邏輯，價格被進一步推升。
除了服裝，溫州的另一個支柱產業(yè)--鞋類，也進入到人民西路。1995年在錦園大廈樓下開出了溫州鞋城，生意好的時候，人都不過去，滿眼是小四輪進進出出，當然租金也是高的嚇人。另外溫州當時的豪宅——溫州大廈，也在人民西路。許多溫州知名的老板，當年都住在這里。
溫州大廈 樓市溫州 攝于2022年4月7日
02
妙果寺市場，因為一些復雜的原因，一夜之間大量商戶搬離了市場。后來市場就再也沒有重新起來。如今已經改成了古玩市場，店面雖然大部分租著，但人氣已經不能同日而語。
妙果寺市場 樓市溫州 攝于2022年4月7日
迎祥服裝市場在經歷了一場火災后，市場就一蹶不振。雖然也嘗試調整過幾次業(yè)態(tài)，但一直沒有起色，后來二樓的店鋪，甚至變得連出租都困難。目前二樓一半做了出租公寓，一半還關著。
服裝市場沒落了，四達輔料市場也就跟著走了下坡路。因為四達市場店面已經分產權賣給了個人，單獨出租沒人要，整體出租因為房東眾多難以協(xié)調，目前整個市場就處于了關閉停擺狀態(tài)。溫州鞋城會稍好，目前還有不少店鋪開著，不時有看到鞋子運進運出，但已經完全沒有了昔日的風光。
溫州鞋城 樓市溫州 攝于2022年4月7日
至于人民西路上的西裝旗艦店，早在多年前就已經搬走了。一個原因是，隨著大約1995-2000年前后，高端服裝聚集到了府前街和人民中路，人民西路上的西裝旗艦店也逐漸搬到了這兩條街上。
另一個原因是，后來整體西裝行業(yè)出現(xiàn)了收縮，導致多數(shù)品牌倒閉，而剩下的龍頭品牌，大多也已志不在此。當然還有其他許多原因，比如火車站服裝市場的興起（相比高峰，現(xiàn)在也差了），網購的沖擊等等。
白馬服裝市場 樓市溫州 攝于2022年4月7日
這是何等的可惜，只經歷了10多年的輝煌后，就走向了沒落。溫州許多市場都是如此，河通橋鞋革市場、鐵井欄童裝市場、黃龍布料市場、金泰輔料市場等等，都曾經聞名省內，但卻因為搬遷等各種原因，沒落的沒落，消失的消失。
曾經溫州幾乎每個行業(yè)協(xié)會都有自己的專業(yè)市場，溫州經濟的活力，也靠著這些大大小小的市場展現(xiàn)出來。
可惜的是，這些市場到了后期，都沒能做大做強，更上一層樓。而省內的柯橋，做出了全國知名的布料市場，義烏做出了業(yè)務輻射全球的小商品市場。溫州市場雖然起步的很早，但可惜，在發(fā)展中沒能抓住時代的機會。
03
商圈的變遷非常微妙且難以預判。
人民西路沒落之后這么多年，就再也沒有像樣的起來，原來的市場也沒能形成新的市場。而人民中路，同樣是經歷了高端服裝撤出后，街區(qū)整體商業(yè)氛圍下降，租金下降的情況。
但沉寂了幾年后，人民路和第一橋之間的巷子里，就出現(xiàn)了一批韓國及廣州貨為主的時尚女裝店，人氣非常好。2013年左右，這些巷子里30-40㎡的店面，租金可達12萬多/年。
而這一波沒落后，人民中路又沉寂了一段時間。這兩年再次重新復蘇，現(xiàn)在去逛人民中路，已經完全是一條美食火鍋街。在短短約500米的人民中路上，開出了約53家美食、奶茶店，其中各式火鍋店就多達7家（數(shù)據截止2022年4月17日）。3年的疫情下，街區(qū)的餐飲還有這樣的活力，非常難得。
樓市溫州 拍攝于 2022年4月17日
人民中路和人民西路最大不同是人民中路一直有流量支撐。多年前在溫州還只有幾家電影院的時候，人民中路就有新中國電影院作為消費引流。并且周邊的紗帽河、五馬街、解放南路人流量從很多年前到現(xiàn)在一直都很大。這些流量為其提供了業(yè)態(tài)迭代的可能。
04
那人民西路還有機會嗎？或許這一輪規(guī)劃，會給人民西路帶來一些改變。
人民西路的北側，九山公園-松臺山歷史文化街區(qū)提升已經基本完成。作為歷史文化街區(qū)西片區(qū)的重要節(jié)點，九山公園-松臺山街區(qū)將連接禪街街區(qū)，構建一個慢行系統(tǒng)，打造成具有晉、唐、宋、明、清五朝歷史文化特色風情4A景區(qū)（來源：溫州發(fā)布）。這里將有機會形成一個人民西路一個新的流量入口。
項目效果圖 來源溫州發(fā)布
另外，人民西路將會從規(guī)劃中的茶花未來社區(qū)中間穿過。茶花未來社區(qū)規(guī)劃范圍北至勝昔橋路，南至馬鞍池路，西至鹿城路與杏花路，東至信河街與溫瑞塘河的區(qū)域，是一個范圍相當大的拆改結合未來社區(qū)。
目前這個片區(qū)內，清明橋已經拆遷完畢，地塊出讓后就可以開始建設。還有隔岸路的部分拆遷，也已經發(fā)出征收公告。
茶花未來社區(qū) 規(guī)劃示意圖
可以看到，這一輪規(guī)劃將人民西路圍在了中間。等建設好后，人民西路周邊界面和流量，將發(fā)生根本性的改變。當然這個不是2-3年能完成的，整個過程會比較長。
另外需要注意的是，人民西路以前的業(yè)態(tài)是針對商戶的批發(fā)生意，這顯然不適合改造后的街區(qū)業(yè)態(tài)，這一點可能需要調整。
還有人民西路不少商業(yè)用房都已經分割出售，比如四達大廈、迎祥大樓二樓，房東眾多。如果不能整體出租，也將影響整個街區(qū)中大型商業(yè)的入駐，從而影響街區(qū)商業(yè)氛圍。
30年時光一瞬，人民西路幾乎見證了溫州從市場經濟啟動，到溫州模式騰飛的全過程。如今人民西路或許又將迎來一場昂揚的復蘇，期待再次興旺的人民西路。
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